两年前，李志曾与好友约定一起买房。刚好两个人合作搞的生意挣了不少，手上都拿着上千万。

李志性子急，一有想法就立马行动，当年几乎看遍了郑州在售的大平层、别墅。挑来挑去，最终选了康桥香麓湾，全款800多万买了套别墅。“就在金水杨金片区，离工作的地方近，环境也不错，各方面符合预期。”

但没想到，康桥地产这两年遇到资金难题，多处项目停工、交付延期，李志还得时刻关注动态，深怕波及到康桥香麓湾。

终究躲不过，去年底，李志发现，康桥香麓湾所属开发公司的资金监管账户，余额不足千万，股东方抽逃监管资金达20多亿，项目竟然实质性停工6个月。

“这就是买期房的痛”，走上维权路的李志，有点认命了。相比他的好友，则谨慎地选了一年多，去年中才买了现房项目——普罗理想国东3苑，现在已经住进大平层，享受“所见即所得”。

这次河南宣布郑州、开封将试点现房销售，李志不停感叹，“要是早两年出这个政策就好了，没想到啊”。

的确，地产行业二十多年的黄金期里面，以期房销售为主流，大多购房者已习以为常。尽管期房存在不确定性，但开发商追求快周转，势必要打造期房，因此市面上期房选择性更广，而且价格、折扣力度等方面总是优于现房。

市场总是会改变，眼下，房地产开发逻辑生变，加上购房者对期房不信任，重提“现房销售”有其必要——恢复市场信心，促进各城市消化存量房。

去化难题

“有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落实到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。”1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议，明确了现房销售的可能性。

随之，山东、安徽、河南、四川等四省开启了现房试点，鼓励有条件的地方先行先试。这些先行试点的省份，去年新房市场成交呈现量价齐跌的现象，而短期内楼市依然承压。

推行现房销售，很大原因在于各地商品住宅的高库存量亟需消化。

不过从各地存量消化周期来看，除了河南较为特殊以外，其余省份的省会城市去化周期都不算长。

根据今年1月份机构的统计数据，合肥、济南、成都去化周期分别为8.1个月、10.6个月，16.6个月，周期越短，商品住宅需求量超过供给量会更多，后续楼市回暖也会更快。

相反，郑州的去化周期高达82.9个月，楼市疲软的程度较高。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉评论称，郑州已供应土地和新房都很多，在售和潜在供应量非常大，房价又持续下跌，实施现售不会因供应周期长、建设成本高而使得供应跟不上，从而导致全社会房价上涨，也就符合住建部提出的“符合条件的城市探索现售模式”。

数据显示，2023年1月，郑州商品房库存量1410万平方米，同比增长了15%。有网友甚至评价郑州是“被天量库存砸死的城市”。

之所以出现这种情况，与这两年河南本土开发商频频暴雷、市场信心不足相关，项目停工、烂尾现象频发，购房者对于市场处于观望态度，不敢贸然下手，导致新房无法消化。

郑州市场较为典型，尤其是在“保交付”方面。去年中，郑州不仅设立了百亿纾困基金，还开启“大干30天”的复工方案，意在以点带面，改变现状。如今，纾困基金已落地北龙湖金融岛写字楼项目、惠济区锦艺四季城、中原区裕华城、金水区豫园等项目，范围还在持续扩大。

而此次试点“现房销售”，更像是“保交付”任务的持续动作。郑州亟需恢复信心，消除购房者对于期房烂尾的印象，因而从源头进行遏制，调整预售制度，适时推进现房销售，杜绝烂尾楼。

乐居财经发现，虽然时下开始试点“现房销售”，但大部分项目不是真正意义上的现房，而是项目尾盘，或者因项目体量大、去化慢，由期房熬成了现房。

比如济南天桥区的万科金色悦城·新著项目，于2020年开盘，而去年底已经成功交付。此次响应“现房销售”政策，万科金色悦城·新著将社区内最后一栋低密洋房进行现房加推。

除此之外，近两年不少暴雷开发商的项目滞销，随着建设进度推进，绝大多数项目已经完工，但面临着难以去化的问题。

不难预测，接下来会有一波出险房企的现房项目陆续入市，抢占市场份额。

“现房”浪潮

去年掀起了一股“现房销售”浪潮。

湖南株洲、河南郑州等多地已经发文鼓励有条件有实力的房地产开发企业现房销售，而福州永泰也在涉宅地出让公告中明确要求“现房销售”。

尤其是在停工断贷潮风波以后，现房销售的话题讨论度不断提升。陆续有不少房企，以“现房销售”作为宣传噱头，吸引眼球。

当时行动较为快速的当属时代中国。这家以旧改起家的房企盘点了在手的现房资源，推出安心现房节，其在海报宣传语中描述到，“广告再好，不如现房可靠”。据悉，其现房节活动涉及大湾区8城19个楼盘，包括广州、佛山、珠海、中山等地。

另一边，卓越集团也顺势在深圳推出了“爱不等待，现房节”活动，开启各种营销活动。随之旭辉、富力、弘阳等多家房企也跟进举办现房营销宣传活动。

至于去化效果，并不显著。例如时代中国，2022