摘要：一月初至春节假期前（20日）新房和二手房成交均较去年十二月有比较明显的改善，即便春节期间整体表现并不强，但仍可解释，主要压制需求释放的因素是出游增加分流购房行为，以及一二线重点城市居民的返乡过年。同时，我们也观察到一些亮点，比如返乡置业需求仍然存在，来访量回升（即便转化率整体仍然在偏低水平），维持一季度末到二季度销售明显改善的判断；值得重视的是，当前居民的观望情绪确实依然存在，但更多是在等更宽松的政策落地，是对政策有预期而导致的短期观望；居民虽然还在等政策，但股票市场或已不再博弈政策，而开始逐步交易基本面。

一、去年11月，我们在年度策略报告里头指出“布局板块分两阶段，第一阶段或是22年11月到23年一季度，这个阶段的需求托底增量更多来源于压制需求的释放，如改善型需求；第二阶段或开始于23年一季度末，这一阶段的需求随房价预期逐步企稳出现改善。从DCF模型的视角来看，第一阶段看分母端的明显改善对估值的显著拉动，第二阶段看分子端重回竞争格局改善逻辑。”

二、从一月份数据看，销售存在复苏的迹象，表现为一月初至春节假期前（20日）新房和二手房成交均较去年十二月有比较明显的改善，样本城市新房成交负同比收窄14pct到-18%，其中一线城市负同比已经缩窄到-1%；二手房成交同比7%，实现了同比转正。即便之后的春节期间市场整体表现并不强，但仍然是可以解释的，春节期间主要压制需求释放的因素是出游增加分流购房行为，以及一二线重点城市的居民返乡过年。同时，我们也观察到一些亮点，比如返乡置业需求仍然存在，来访量回升（即便转化率整体仍然在偏低水平）。

值得重视的是，当前居民的观望情绪确实依然存在，但更多是在等更宽松的政策落地，是对政策有预期而导致的短期观望，判断后续在不同城市购房首付比例，利率持续下降落地后，销售有望激活。近期政策放松的部分城市确实也出现了更积极的数据便是佐证。在疫情后续并无二次高峰的假设前提下，我们维持年度策略报告观点，即销售在一季度末和二季度出现明显改善的判断。

基于以上判断，认为基本面对股票的影响权重相对博弈政策将要变大。其实，市场从22年年底开始已经呈现这种特点，板块股票波动加大和较弱的绝对收益，已经在反映市场在观望基本面究竟甚么时候能验证前期政策的效果，而我们现在或许离这个点越来越近。居民虽然还在等政策，但股票市场或已不再博弈政策。

三、投资建议：交易风格或已逐步进入年度策略报告所述“布局分两阶段的‘第二阶段’”，即开始交易需求变化对政策效果的验证。按照年度策略报告判断，我们离销售明显改善的点或越来越近。

投资人对板块的进攻性要求或提高，进攻性包含经营和业绩双方面的弹性，上半年或更关注经营弹性，而下半年或加大对结算业绩的关注。维持年报季临近“高PE，低PB”买入的观点。

重申以下观点：从三个维度去作出“选股进攻性”的前瞻判断：（1）去年以来的销售和拿地表现或对未来两年结算及销售形成支撑；（2）23Q1季报和半年报关注度或较历史升高；（根据基数及历史销售情况简单判断23Q1业绩增速表现）（3）未来拿地空间上限；（详细内容可参考《福祸相依，否终则泰——房地产行业2023年度投资策略报告》

压力测试部分）。关注政策呵护带来的短期估值提升，具备弹性的民企和混合所有制企业，如【龙湖集团】，【金地集团】，【美的置业】，【碧桂园】等；

上半年关注经营层面具备弹性的标的，中长期聚焦于具备穿越周期能力的优质房企及产业链的竞争格局改善机会，建议持续关注“持续内生性现金流创造能力”的真正高质量周转公司【保利发展】，【万科A】，【金地集团】，【中国海外发展】，【华润置地】，【龙湖集团】，另有区域型【滨江集团】，【越秀地产】，【建发股份】等。

产业链角度，市场已经提前在交易地产产业链的复苏，竣工节奏存在低于市场预期的可能，部分产业链细分行业供给侧仍在出清阶段，相比房地产行业，出清并不充分。大逻辑上，“房企恶性竞争下的竣工周期”驱动将转为“竞争格局改善”驱动，逻辑或生变，关注新进入者。

风险提示：疫情反复超预期，政策改善不及预期，销售下滑超预期，市场流动性改善不及预期等。