近年来，商品房买卖合同纠纷领域各种新类型、新形态矛盾纠纷不断涌现。重庆市第一中级人民法院梳理辖区两级法院受理的相关案件发现，商品房销售合同纠纷逐渐从占绝对比例的购房者与开发商之间的“两金”争议(即逾期交房违约金和逾期办证违约金争议)，转向补充协议条款效力认定、精装房质量异议、销售顾问权限、开发商口头承诺效力等新类型争议。

近日，重庆市第一中级人民法院发布该院近年来审结的商品房买卖合同纠纷典型案例，旨在引导购房者、房地产开发商及房地产从业人员了解最新法律法规，努力从源头化解商品房买卖合同纠纷，保护购房者与开发商的合法权益，保障房地产市场健康发展，力争实现让纠纷化于未发、止于未诉。

销售人员私签合同

未获授权公司无责

曾某系重庆某房地产公司销售人员，购房者杜某与曾某在某楼盘售楼部签订了《置业预算表》。随后，双方又签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同显示重庆某房地产公司为甲方、杜某为乙方，合同约定杜某向重庆某房地产公司购买房屋，采取分期付款方式支付购房款，合同尾部无签字盖章。曾某在该合同附件五《商品房买卖合同补充协议》尾部甲方处签字，杜某在乙方处签字，未加盖重庆某房地产公司印章。

合同签订后，杜某分4次通过手机银行、微信等方式共计向曾某个人账户支付购房款234171元，其中前两次曾某以个人名义向杜某出具了收条。后杜某发现房屋被另售他人，遂与曾某达成退款协议，但曾某未按期退还杜某购房款。杜某于是诉至璧山区人民法院，请求曾某与重庆某房地产公司承担归还剩余购房款及利息的连带责任。璧山区法院一审仅支持了杜某针对曾某的诉讼请求，驳回其对重庆某房地产公司的请求。杜某不服，上诉至重庆市第一中级人民法院。2022年6月，市一中院审理后维持了一审判决。

二审法官庭后表示，杜某主张与重庆某房地产公司存在房屋买卖法律关系，但举示的《置业预算表》《商品房买卖合同》均无重庆某房地产公司盖章或授权人员签字，仅有曾某签字。曾某系重庆某房地产公司一般销售人员，签订购房合同并非曾某职权范围事项，曾某无授权委托书，涉案商品房买卖合同未加盖公司印章，不存在曾某有代理权的客观表象，且曾某要求将购房款转至其个人账户，并以个人名义出具收条，这些行为均违背交易常理，杜某未审查曾某是否具有代理权，主观上未尽到合理注意义务，存在过失。此外，杜某在发现涉案房屋另售他人后与曾某签订《协议》，约定由曾某退还购房款。因此，杜某系与曾某建立的合同关系，无权要求该房地产公司退还购房款。

逾期交房未赠花园

退还差价难获支持

熊某与重庆某实业公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定购买一套一楼的住宅。购买过程中，重庆某实业公司表示购买一楼的业主享有花园的单独使用权，还向熊某出具书面宣传材料，作出保证一楼业主花园面积的承诺。

后重庆某实业公司晚于合同约定交房时间通知熊某接房，熊某接房中发现购买的房屋存在墙体贯穿开裂、地圈梁偏差严重、墙体垂直度超过国家标准、空调机位只有一个而且尺寸不够等严重质量问题，因此拒绝接房。此外，熊某得知该公司前期关于一楼业主享有花园单独使用权的承诺也无法兑现，现花园系小区全体业主共同使用。

熊某认为，因重庆某实业公司的虚假宣传，导致其以高于正常价格购买案涉房屋，据此诉至合川区人民法院，要求重庆某实业公司按照其他房屋的价格为基准退还房屋差价，并承担因房屋质量问题导致的逾期交房违约责任。

法院经审理认为，根据民法典规定，熊某与重庆某实业公司签订的商品房买卖合同中约定的房屋面积并不包括小区花园面积，房屋单价系双方自愿商定，合同内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效，对双方均具有法律约束力。购买者对于房屋价值的认定应当结合楼层、具体位置、软硬件功能等综合考虑。熊某所购房屋紧邻小区花园，其对花园的利用有更多便利。因此，熊某提出由重庆某实业公司按小区同幢三楼房屋均价计算房屋价款，并退还购房差价的诉讼请求与合同约定不符，不予支持。

2022年7月，合川区法院审理后仅支持熊某要求该公司承担逾期交房违约责任的诉讼请求，驳回了退还差价的请求。

售房承诺免物业费

未能履约担责赔偿

刘某向重庆某旅游公司购买其开发建设的商品房，双方签订了《重庆市商品房买卖合同》，重庆某旅游公司还向刘某出具《免收物业管理费承诺函》，承诺对刘某购买的房屋免予收取三年物业服务费。交房时，刘某却接到物业公司的物业费催收短信，要求缴纳物业费783.60元。

随后，刘某向长寿区人民法院起诉，认为重庆某旅游公司售房时承诺免予收取三年物业服务费，但物业公司却向刘某收取了物业服务费，案涉房屋三年的物业服务费应由重庆某旅游公司承担。

法院经审理认为，根据民法典相关规定，重庆某旅游公司向刘某出具《免收物业管理费承诺函》，该承诺函与双方订立商品房预售合同存在密切关系，且该承诺系重庆某旅游公司的真实意思表示，对该公司具有法律约束力。现重庆某旅游公司未按照承诺