核心观点：

12月C-REITs行业政策聚焦拓宽试点范围和加速推进项目发行。12月8日，证监会副主席李超表示要研究推动试点范围拓展到商业不动产等领域。上交所副总经理刘逖在12月9日提到要优化流程上以加快REITs的常态化发行，同时进一步支持民营企业项目推进。12月19日北京发改委提出支持数字中心等设施发行REITs各地方为积极落实REITs的加速发行提出了各自的解决方案。12月8日上海市、江苏省和安徽省发改委也就推动更多项目成熟进行了表态。

嘉实京东REIT的过审提高了民营经济参与REITs试点的信心。嘉实京东REIT2022年预测可分配金额6,838万元，项目公司预测2022年营业收入1.07亿元，EBITDA为0.77亿元，较2021年下降816万元，主要系支付基金管理人报酬826万元，后续仍需关注基金管理人报酬水平变化。此次京东REIT成功过审对民营企业参与REITs试点起到了良好示范作用，提振了民营企业的信心。

12月C-REITs市场规模继续扩容，储备项目数量较多。截至12月30日，C-REITs市场总规模达854.34亿元，流通盘市值达379.47亿元，基金总数24只。其中，12月新发基金两单，共募集26.13亿元。目前，已申报至交易所的REITs共4单，另外根据公开信息整理已有29单储备项目正处于招标阶段，预计大部分将在2023年发行上市。

12月C-REITs价格指数较为平稳，与月初相比上涨1.45%。2022年度C-REITs市场跑赢沪深300指数11.82个百分点，落后中证10年国债11.25个百分点。2022年物流设施板块REITs涨幅最高，为9.98%主要原因系仓储物流设施较为稀缺，运营数据稳定且分配数据超过预期。单只REITs来看，普洛斯REIT和鹏华深能REIT是今年涨幅最高的，均上涨13.93%。鹏华深能REIT第三季度业绩超预期，因此在REITs市场价格下行周期依旧能锚定价格。随着目前疫情管控的逐步松绑，预计2023年高速公路REITs业绩回暖，价格将随之上升。

目前物流设施和水电环保板块C-REITs的综合收益较高。物流设施板块的REITs综合收益均超过36%，其中资本利得较高（均大于34%），分红收益较低。水电环保板块的REITs综合收益均超过29%，资本利得和分红对综合收益的贡献较为平衡。因此投资者参与新发C-REITs的基金份额认购是一种较好的投资策略。

风险提示。基金价格存在波动风险；基金管理人限于知识、经验为基础设施运营管理带来的管理风险；如基础设施基金政策发生变化，可能存在因此导致基础设施项目运营收入降低的风险。