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12月8日，证监会副主席李超表示，加快推动市场高质量发展，走好中国特色的REITs市场发展之路。加快打造REITs市场保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。

简评

公募REITs有望扩展到长租房及商业不动产等领域。2020年4月“40号文”发布，我国基础设施公募REITs正式拉开帷幕，要求聚焦重点行业，包括交通设施、市政工程、污染治理、新型基础设施、产业园区等。2021年7月“958号文”发布，将风电、生物质发电、核电、停车场、保租房等基础设施项目纳入试点范围。本次证监会表示，研究推动将试点范围扩大到市场化的长租房和商业不动产领域，标志着我国公募REITs市场即将进入全新的发展阶段。

参考国外成熟REITs市场，商业地产为主流业态。美国作为全球最成熟的REITs市场，市值大约1.25万亿美元，底层资产涵盖12大业态，其中住宅、零售及办公业态市值占比合计达35%。亚洲的REITs制度在日本、新加坡和香港较为成熟，按照市值占比计，日本办公、租赁住宅、酒店、零售业态占比达38%，占比第一的为混合业态，接近40%，其中也包含了大量的零售、酒店等商业地产；新加坡REITs中零售、办公、租赁住宅、酒店及度假村占比达53%；香港仅办公业态占比就达到72%，加上酒店、零售后商业地产占比达到97%。

部分房企持有大量商业地产或市场化长租房，纳入公募REITs范围后，资产有望盘活。万科、华润等龙头房企在住宅开发之外，寻求第二增长曲线，较早进入商业地产或长租公寓领域，到目前已经持有大量优质资产且品牌声誉卓越。随着公募REITs基础资产范围扩容，其商业或长租资产有望盘活，对于补充净资产、缓解现金流压力具有重要意义。

投资建议：公募REITs基础资产扩容，有助于盘活房企存量资产，且当前疫情防控进入新阶段，消费有望复苏，商业地产回报率或将提高。推荐商业和长租公寓类：A股包括万科A，新城控股，招商蛇口，大悦城，金融街，陆家嘴，南国置业，中国国贸，港股包括华润置地，龙湖集团，中国海外发展，越秀地产；商管类：

华润万象生活，万物云；金融类：光大嘉宝。

风险分析

房地产行业的风险主要在于销售、结转及房企信用修复可能不及预期：1、销售不及预期：我们关注的重点城市周度销售面积同比仍然为负，销售仍在底部区域，未来依旧有继续下行或恢复不及预期的风险；2、结转不及预期：下半年以来，全国多地疫情多发，呈现出传播隐匿性强、多点散发的特点，施工进度受疫情影响较大，或导致结转不及预期；3、房企信用修复不及预期：部分高杠杆的民营房企出险可能性仍存，导致行业整体信用修复进度缓慢，影响房企公开市场债务的融资规模与融资成本，进而导致行业竣工及现金流压力加剧。