自从1998年房改以来，我国的房子从来没有像今天这样难卖。
2022年11月初，南宁轨道地产发布促销政策，凡在2022年11月11日-12月31日期间，成交轨道地产任一项目住宅房源的客户，享受免费坐地铁10年的福利。
这是今年众多“出圈”的房地产促销政策之一。此前，河南开发商推出“小麦换房”“大蒜换房”，江苏、浙江的开发商推出“西瓜换房”“水蜜桃换房”，广东某房企推出“荔枝换房”，重庆某房企安排人手为客户收稻谷。还有个别城市要求公务员卖房……
在以往，这样的促销政策几乎不可想象。抛开“一张图纸就能卖钱”的“上古时代”不谈，市场好的时候，购房者为获得一套房源，甚至需要动关系挤破头，对于价格折扣都不敢做奢望，何况这些“附加服务”。
如今，即使房贷利率已经降到历史低点，开发商仍需使出浑身解数来“迎合”购房者。
但市场似乎仍不“买账”。2022年1-10月，全国商品房销售规模同比下降超过两成。其中，10月单月的商品房销售面积创近11年的同期最低，销售额为近7年同期最低。
作为衡量财富的尺度，过去多年来，房地产一直被视为“硬通货”。但近几年，在经济波动的潮起潮落中，房地产变得不再“硬气”。房价只涨不跌的神话被打破，一些购房者开始发现，自己面临收不到房的风险，因为财大气粗的开发商也有挺不住的时候。
社会对房地产的信任开始下降，哪怕是经历过“黄金时代”从业者，也对这个行业的前景产生疑虑。当“信心”正在成为房地产业的关键词时，说明信心已是稀缺品。
房地产是如何失去光环的?表面上，去杠杆政策正在使房地产褪去金融属性，恢复居住本质，但只有站在经济运行、城市发展、人口变化的周期视角下，房地产的角色才会更加清晰。
“万人摇号”与“饭桌竞价”很多人羡慕早年的购房者，因为他们借助房产增值实现了财富跃升。但他们购房过程中的忐忑心情，与后来者无异。
2007年，李娟(化名)在北京东北四环的望京区域购买了一套商品房，这是她人生中的第一套房子。李娟至今还记得开盘时的场景，“项目很大，但售楼处很小，选房的时候是在一个礼堂里。礼堂里坐满了人，过道里都是站着的人。”
从登记信息到正式开盘，李娟等待了两个多月，期间既有家族筹款，也有货比三家。李娟惴惴不安，她曾经梦到房价下降，自己陷入债务深渊。开盘当天，近万人参与排号，远多于房源数量。李娟在第247号被摇中，这使她幸运地搭上了北京房价上涨的列车——6个月后项目的第二期开盘时，价格上涨了差不多30%。
销售人员后来告诉她，前100多名中标者基本都是“关系户”，抛开这一部分，真正能摇上号的概率还不到1/5。李娟每次回想起来都觉得，“确实很幸运，不然可能就放弃了”。
6年后，已经结婚生子的李娟决定在西城区德胜片区为儿子购买学区房，这是北京教育资源最优质的学区之一。
李娟看上了一套不到80平方米的小两居，“房主很和善，但就给了个底价，别的没多说。”由于房子很抢手，李娟又多次向房主询问价格意向，对方只是告诉她，“有诚意买的话，再等几天。”
一周后，房主在饭店订了一个大包间，邀请所有“有诚意”的买家前来就餐。席间，在中介人员的见证下，近20个买家竞相加价。最终，一个生意人在加价50万后购得了这套房子。
后来，李娟终于在同小区里买了一套学区房，但“饭桌竞价”的场景让她永生难忘。“我到现在都想不起来那天晚上吃的什么，就记得桌上的人在报数字，中介也不吃饭，拿着笔在记。”
李娟是河北人，父母都是农民，2004年大学本科毕业后，李娟便留在北京工作和生活。如今，退休后的父母经常来北京和她同住。
2000年，我国城市化率为36.22%，2021年的常住人口城市化率已经达到64.72%，20年间提高了近29个百分点。这期间，我国城市人口增加了约4.5亿人。
人口流动带来的庞大住房需求，为楼市发展提供了强大动力。“万人摇号”和“饭桌竞价”，正是当时市场环境下的特殊产物。
自1998年房改以来，我国房地产市场经历了20年的高速发展，市场规模快速扩大，房价保持上涨。即使放在国际视野下，这样的房地产“牛市”也不多见。
在此过程中，2014年是一个不应被忽略的节点。在此之前，楼市总体供不应求，发展空间巨大，房价上涨动力充足。此后，总量的供需关系悄然变化，但区域性、结构性的缺口仍然存在。重点城市、核心区域的市场仍然前景广阔，三四线楼市则借助棚改热潮延续了昔日荣光。从业者通常将前一阶段称为楼市的“黄金时代”，后一阶段称为“白银时代”。
这两个时代也给了早期购房者足够的回馈。李娟的第一套房子是父母在住，如今的价格已是购买时的5倍以上，那套学区房的市场价格也已上涨了两倍多。
副业变主业近几年，在愈加完善的调控政策下，我国房价快速上涨的局面已经得到控制。但大众对于房地产“硬通货”的印象仍然深刻，这既来自于对过去20年房价上涨的切身体会，又是房地产与其他行业对比的结果。
吴磊是江苏一家小型房企的营销负责人，2007年到2011年间，
