历经过去一年半的市场下行、行业出清，开发商终于等来了多部门大力度的稳楼市政策。

这轮让市场兴奋的政策起点，是交易商协会在11月1日召开的民营房企座谈会。随后，交易商协会发文祭出“第二支箭”，支持包括房企在内的民营企业发债融资，在新增“直接购买债券”的同时，提及了央行2500亿元的资金支持规模。

随着“第二支箭”的迅速落地，11日，央行、银保监会发布了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》(以下简称“金融16条”)的重磅文件，涉及供需两侧贷款支持、房企存量融资合理展期、延长房贷集中度政策过渡期等积极调整，给供需两端都提供了充分的喘息休整空间，在为房企开启新的融资通道之时，有效节制了资金的流出。

监管层的支持马不停蹄。14日，银保监会、住建部、央行三部门联合发文，对房企预售资金监管进行松绑，支持优质房地产企业合理使用预售监管资金，防范化解房地产企业流动性风险。

业内认为，“第二支箭”+“金融16条”+保函置换预售监管资金统一规定，提振了市场信心，形成了信贷、发债、信托、预售资金等多维度的房企融资端支持政策体系，多方位解决短期内房企面临的流动性压力。有受访房企人士表示，当前融资端的政策让行业看到了希望，“融资端的修复只是时间问题。”

克而瑞研究中心指出，近期的一系列政策开始从“保项目不保房企”转向“保优质房企”，加快“输血”短期经营困难的企业，实质性扭转房企融资困境，推动民企恢复经营“造血”能力。未来随着房企整体融资环境的改善、企业流动性的恢复，企业“爆雷”或将按下“暂停键”。

新增融资缓缓开闸

细看2022年以来陷入困境的众多房企，巨大的流动性压力、趋近枯竭的现金流是其共同的特点。

归根结底来看，房企的现金流问题取决于现金流流入和现金流支出。监管层近来发布的三大政策，皆是从流动性上对房企予以支持，多方式、多渠道保证房企的融资性现金流入和销售现金流入，从而缓解房企面临信用的危机。

促进融资性现金流入最直接的方式就是给房企提供融资的机会，“第二支箭”、“金融16条”皆着力于此。

11月1日，交易商协会、中国房地产业协会联合中债信用增进公司(以下简称“中债增”)，召集21家民营房企召开座谈会，明确中债增将加大对民营房企发债的支持力度。8日晚间，交易商协会发文表示，将继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，也即“第二支箭”。

这是继5月创设信用保护工具助力优质民企融资破冰、8月以中债增为优质民企新发境内债提供全额担保后，房地产融资支持政策的第三弹。

华泰证券研报指出，与前两轮支持政策不同，“第二支箭”的力度进一步扩大，一方面，支持方式上囊括了直接购买债券，另一方面，预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容，这在前两轮合计发债规模的基础上再上一个量级。

同时，“第二支箭”落地颇为迅速。在交易商协会上述文章发布的次日，中债增对外表示将进一步推动民营企业债券融资支持工具工作，加大对民营房地产企业增信服务力度，有意向的民营房企可申请提出增信需求。

11月10日，交易协会官网发布公告称，已受理龙湖集团200亿元储架式注册发行，中债增同步受理企业增信业务意向。12日，新城控股也对外披露，拟申请新增150亿元债务融资工具的注册额度。

河南省房地产协会也在12日发文指出，监管层对民营房企在银行间债券市场融资的支持范围进一步扩大，从全国性大型房企扩大到地方优持民营房企，“这将对我省本土优质民营房企融资提供更多的机会”。

有正在申请增信发债的房企内部人士向记者透露，中债增此次对反担保的要求较第一批有所放松，抵押率也有所提升。

而“金融16条”则将融资支持的范围进一步扩大，在明确要求对国有、民营等各类房地产企业一视同仁的同时，还要求金融机构合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险，满足房地产项目合理融资需求。

中指院指出，“金融16条”明确指出“财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持”，表明监管部门支持民营房企的范围正在不断扩大扩容，会有更多民营房企受益。同时，在区分项目风险与集团公司风险条件下，个别出险房企的优质项目，也将会得到合理房地产贷款融资支持。”

除了提供融资性现金流入，监管层从销售现金流入方面也予以了支持，对预售资金监管进行了一定程度的放松。

根据14日晚间，三部门联合发布的《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，房企可以通过保函提取预售资金，置换金额最高为监管账户中“保交付”资金额度的30%。平安证券研报指出，此次政策在规范监管的基础上，给予优质企业更多的资金使用灵活性，从销售回款端改善现金流。

减少资金流出

在开放更多渠道向房地产行业输血的同时，此轮政策还从更多层面上保证了流动性能留在企业，允许开发商进行一定程度的“节流”。

“金融16条”指出，对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融