核心观点：

“央行16条”向市场释放出稳定市场的信号。11月11日，央行及银保监会联合发布16条对房地产行业的支持政策，其中有4点较新表态：第一加强国企、民企一视同仁表态，强调区分项目子公司与集团控股公司风险；第二房企开发贷、信托贷款等存量融资未来半年内到期的，允许超出原规定多展期1年，且可不调贷款分类；第三鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求；第四受疫情等客观原因影响不能如期满足房地产贷款集中度管理要求的银行可延长过渡期。此外，“16条”还包括两条持续推进的政策“支持刚性和改善性住房需求”

及“民企增信债的发行”，多维度政策改善释放出稳定市场的信号。

“第二支箭”信用转机出现。11月8日，交易商协会发布工作动态，提到会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），11月10日交易商协会受理龙湖200亿元储架式注册发行，新城控股也于11月11日发布公告申请150亿元注册额度。本次推进企业增信业务进展迅速，相比于8-10月6家房企发行的68亿元，本次额度较此前显著增加，政策诚意十足，有助于推动行业整体信心恢复。上周（11.7-11.12）新城、碧桂园、龙湖、旭辉境外美元债价格修复超过20%，对于资质较好、无债务违约的企业将得到更多融资支持。

优质企业具备较大估值修复空间。行业环境加速优化，行业信心恢复，经营能力强的优质房企均具备ROE及估值水平修复空间。A股短期建议关注PS、PB估值双低的金地集团、首开股份以及民企新城控股，从资源集中度来看，推荐保利发展（开发规模标杆）、招商蛇口（优质储备）、万科A（多元业务标杆）、建发股份、华发股份、滨江集团。港股方面短期关注龙湖集团、碧桂园、美的置业，强信用房企中推荐中国海外发展（开发盈利标杆），关注华润置地（商业运营标杆）、越秀集团、绿城中国、中国金茂。

推荐低估值强信用物管龙头，关注民营物管公司的底线价值。强信用房企关联的物企龙头也将享受板块情绪回升的带动，后续随着经营上的竞争优势持续显现，且关联方风险较小，还将有进一步的回升空间，推荐：保利物业、招商积余、万物云，关注：中海物业、华润万象生活、绿城服务。对于民营地产关联物企而言，建议关注：碧桂园服务、新城悦服务、旭辉永升服务。代建业务方面，推荐绿城管理控股，轻资产现金牛高分红，成长性确定性强。

风险提示。“央行16条”基于专业媒体报道，以官方披露为准；增信发债进展不及预期；需求侧稳定政策力度弱，基本面表现不达预期；供给侧产能缺口修复不及预期；企业风险暴露对市场情绪产生扰动。