地产股债迎来久违大涨。11月9日，“20碧地04”、“20碧地03”、“21龙湖05”等多支地产债涨幅超20%;碧桂园、旭辉、龙光等内房股涨幅突出，部分股票盘中最高涨幅超50%。

股债大涨的背后是监管层再度出面表态，继由中债增担保发债之后，持续加大对民营房企融资的支持力度。

11月8日，交易商协会官网发文称，在央行的支持和指导下，继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具(“第二支箭”)，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。

上述文章中明确，“第二支箭”将涉及到的支持方式，除此前的担保增信、创设信用风险缓释凭证外，还新增了“直接购买债券”，并提及了2500亿元的资金支持规模。

2018年，人民银行会同有关部门，从信贷、债券、股权三个渠道采取“三支箭”的政策组合支持民营企业融资，“第二支箭”便是该政策组合中的债券。业内认为，支持方式的拓宽、支持金额的增加，将有助于民营房企恢复发债，修复房企信用。

中指院统计数据显示，加上“第二支箭”本次计划的2500亿资金，年内主管部门已宣布超过万亿资金用于直接支持房地产企业，包括上半年对房地产并购贷款及并购债支持规模超过1000亿，5月份、8月份示范房企通过信用风险缓释工具及全额担保发债融资的百亿资金，8月底监管部门设立保交楼2000亿专项借款，以及9月底监管指示对房地产新增6000亿贷款。

持续加大支持力度

交易商协会指出，“第二支箭”由央行再贷款提供资金支持，委托专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资。预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。

“第二支箭”举措诞生于2018年。彼时，针对部分民营企业遇到的融资困难问题，经国务院批准，人民银行会同有关部门，从信贷、债券、股权三个融资渠道采取“三支箭”的政策组合，支持民营企业拓展融资。本次的“第二支箭”便是前述政策组合中的债券支持。

这也是最近十余天内，监管层第三次以明确的动作密集支持民营房企融资。

10月27日，人民银行副行长潘功胜赴中债增开展专题调研，并表示近期中债增“对维护民营房企债券融资稳定发挥了重要作用”，要求中债增“加大对民营房企债券融资的支持力度”。平安证券固收团队认为，央行对中债增提出了进一步要求，预计后续担保规模会有所加大。

4天后，交易商协会进行了8月以来的第三次召开民营房企座谈会。11月1日，交易商协会、房地产业协会联合中债增，召集金辉、新希望地产、德信中国、大华集团、仁恒置业、雅居乐等21家民营房企召开座谈会。同时，座谈会明确，将会继续加大对民营房企发债的支持力度，且目前正在推进十余家房企的增信发债，涉及金额约200亿元。

短期内的频繁发声，再加上支持资金规模的明显扩大，让业内对此次举措给予了不小的期待。中指研究院企业事业部研究负责人刘水认为，密集支持民营房企发债融资，房企将迎发债融资窗口。

有此前借助中债增增信完成发债的房企内部人士向第一财经表示，监管层之前的很多动作就意在对房企主体予以支持，相较而言，此前的规模、力度、效果都较为有限。此次的支持力度有明显提升。

申万宏源地产分析师袁豪指出，监管层此次发声，推进融资支持，意味着保主体政策进一步推进，在强调三个融资支持工具的同时，新增直接购买债券，预计直接买债将具更强增信效果。“支持2500亿元债券融资，强调包括房地产，并且表示规模可以扩容，支持规模显著扩大。”

事实上，2022年以来，监管层对房地产行业的政策持续松绑，并予以支持，尤其在房企融资方面，从并购贷到信用风险缓释工具，再到中债增为民营房企提供全额担保发债，层层递进，拿出了诸多切实的举措。

交易商协会在上述8日晚间的官网文章中明确，后续，相关工作将纳入支持工具统筹推进。未来，随着民营企业发债融资支持范围和规模的扩大，支持工具作用将进一步充分发挥。

刘水认为，这次政策支持民营房企发债融资，将有力引导市场机构改善对民营房企的风险偏好和融资氛围，有效缓解民营房企信用收缩问题，促进民营房企融资恢复。

实际落地仍有难题

尽管监管层给出了许多支持举措，但在市场化实施推进过程中，仍存在不少难题，尤以近期的中债增担保发债为典型。

第一财经记者了解到，中债增需要发行人通过实物资产或第三方进行反担保，以作为风险缓释措施，而这房企来说，难度并不低。多位受访对象向记者表示，若以实物资产提供反担保，中债增的要求很高，例如资产本身要足够优质、股权关系清晰干净、没有进行抵押等。

有完成了中债增发债的房企内部人士向记者表示，机构可能会比较倾向于商业、写字楼等自持类的资产。“这类资产通常比较优质，有稳定的现金流，如龙湖天街、吾悦广场等，同时股权也比较干净。而住宅项目类的资产则比较复杂，可能涉及到销售情况、土地款等多个方面，估值也不如商业资产来得方便明晰。”

然而当前房企能拿出的干净优质项目已然