近日，国家统计局公布的2022年1月～9月房地产行业数据显示，今年前9个月，全国商品房销售面积约10.14亿平方米，合计销售额约99380亿元。9月，商品房销售面积环比上升39%至约1.35亿平方米，销售额环比上升34%至约13510亿元，整体市场缓慢复苏。

从开发商层面来看，中指研究院发布的今年前9个月房企销售业绩排行榜中，碧桂园(6098.HK)、保利发展(600048.SH)、万科(000002.SZ)分别以3542.9亿元、3202.2亿元、3126.4亿元的销售额位列前三。另一方面，销售额超千亿元的房企共有15家，较去年同期减少12家，销售额均值为1841.3亿元。

值得注意的是，9月份，房企的融资规模出现增长。其中，信用债的发行规模为368.05亿元，同比增长10.6%，信用债平均利率为3.21%，环比减少0.16个百分点。

克而瑞分析指出，今年前三季度，规模房企表现分化明显。部分房企通过稳健的财务运营，热点城市布局及积极推盘去化，表现出较强的抗周期韧性。

销售规模分化

近年来行业格局变动加剧，今年前三季度规模房企的表现分化明显。

已落下帷幕的三季度，以被寄予厚望的“金九”结束。根据国家统计局数据，9月，全国商品房销售面积、销售额的同比降幅分别较8月收窄6.5个百分点、5.7个百分点。

克而瑞统计数据显示，9月，百强房企单月销售操盘金额环比增长10%至5709.6亿元，其中超半数房企实现单月业绩环比增长，有30家企业环比增幅在0%～30%之间，25家企业环比增幅超过30%，但房企整体增幅仍不及去年同期，同比减少25.4%，其中仅3成房企实现单月业绩同比增长。

10月11日，保利发展公告称，9月，其实现签约面积227.01万平方米，同比减少8.3%，签约金额383.95亿元，同比增加6.6%。

同样在9月，招商蛇口(001979.SZ)签约销售面积95.21万平方米，同比减少3.69%，实现签约销售金额350.48亿元，同比增加50.23%;万科实现合同销售面积227.1万平方米，合同销售金额347.3亿元;碧桂园实现归属该公司股东权益的合同销售金额约320.2亿元，环比增长10.91%，同比下降29.87%，归属该公司股东权益的合同销售建筑面积约392万平方米，环比增长133.29%，同比下降31.94%;越秀地产(0123.HK)实现合同销售金额166.81亿元，同比增长178%，合同销售面积同比增长140%至50.03万平方米。

从今年前三季度的累计业绩来看，中指研究院统计数据显示，碧桂园、保利发展、万科包揽销售额、销售面积的前三名。TOP10房企的销售额门槛值为1432亿元，较去年同期下降37.7%;TOP30房企的销售额门槛值为468.9亿元，同比减少49.7%;TOP50及TOP100房企的门槛值分别为322.4亿元、106.5亿元，分别同比下降51.8%、53.6%。

整体而言，TOP100房企的销售额均值为540.8亿元，同比下降45.1%;权益销售额均值、权益销售面积均值分别为386.8亿元、253.6万平方米，分别同比减少46.9%、50.5%。

克而瑞分析指出，近年来行业格局变动加剧，今年前三季度规模房企的表现分化明显。其中，央国企如华润置地(1109.HK)、招商蛇口、越秀地产等，凭借自身的资金和运营优势，同时强化产品力、努力“保交付”，在此轮行业下行调整期中发挥稳定的领军作用。

另一方面，部分优质民企如绿城中国(3900.HK)、滨江集团(002244.SZ)等，基于自身资金层面的安全，以及较高的产品力市场认可度，年内新项目投资、推盘去化如期推进，行业排名提升。

行业规模阵营发生变化之外，将目光拉回到房企自身，回顾其在今年年初所设置的年度销售目标，根据克而瑞数据统计，截至9月末，多数房企的目标完成率不足60%，完成率不足50%的房企亦不在少数，部分房企目标完成率较去年同期下降超过20个百分点。

值得注意的是，越秀地产今年前9个月实现的目标完成率为65%(其年度目标为1235亿元)。根据公告，其前三季度累计合同销售额为796.74亿元，同比增长约12%，累计合同销售面积约278万平方米，同比增长约7%。

中指研究院表示，9月底发布的相关政策有望带动市场预期好转，四季度市场情绪或有所修复，在不发生超预期因素的情况下，房地产市场销售规模有望逐渐见底企稳，“随着楼市传统‘银十’的到来，热点城市政策优化或带动当地市场逐渐修复。”

9月29日，央行、银保监会决定阶段性调整差别化住房信贷政策;9月30日，财政部、国家税务总局发文，对出售自有住房并1年内购房的纳税人，售房已缴个税予以退税优惠。

格局转向“稳者更强”

楼市表现的分化，考验着房企的区域投资布局策略。

房企销售规模出现分化的同时，各区域及具体城市的楼市表现也不尽相同。

中国房地产指数系统百城价格指数显示，2022年前三季度，百城新建住宅价格累计上涨0.12%，其中三季度价格累计下跌0.03%。9月，百城新建住宅均价16200元/平方米，环比下跌0.02%，已连续3个月下跌。

根据中指研究院初步统计，2022年前三季度，重点100城新建商品住宅月均成交面积约3143万平方米，同比下降38.1%。其中，三季度市场成交活跃度未出现明显好转，重点城市商品住宅月均成交面积3277万平方米，同比下降27.9%，环