桂林、柳州、北海等城市或许是外地人对广西的第一印象，而广西壮族自治区首府——南宁，对不少人来说印象反而不是很深。实际上，南宁是广西人口最多，GDP最高的城市。

南宁市位于广西中南部，南面与防城港、钦州两个临海城市，以及边境城市崇左相接，距中越边境约200公里，具有近海、近边，沿江、沿线“两近两沿”的特点，是西南地区连接出海通道的综合交通枢纽。

南宁又被成为“邕城”，西江支流——邕江自西向东流经市区。地处北回归线南侧的南宁属于典型的亚热带季风气候，降水充沛，长夏短冬，四季常青，素有“中国绿城”之称。

南宁还是北部湾经济区中心城市，是一年一度的中国——东盟博览会的永久举办地。数据显示，2021年，南宁市的GDP为5120.9亿元，在广西各市中，其GDP水平排名第一。

与此同时，南宁市也是广西各市中常住人口数量最多的城市。数据显示，2021年，南宁市常住人口为883万人，较第二名玉林市的582万人足足多了301万人。近十年来，南宁市常住人口的增长速度明显加快，2001年——2011年南宁市常住人口增长了70万人，2011年——2021年增长了193万人。另外，南宁市的常住人口比户籍人口多82万人，可以看出，南宁市对外市人口具有一定的吸附能力。

人口增长带动南宁楼市经历了十几年的繁荣，如同许多省会城市一样，在潮起潮落之后，这个曾经热闹异常的楼市，亦走上了一条回归之路。

两个小高峰

2007年是南宁楼市第一个高峰期的起点。克而瑞(广西)调研数据显示，2007年南宁新建商品住宅的销售面积接近600万平方米，创15年来新高。

2009年，在在4万亿政策刺激下，南宁楼市再次量价齐升，这一年，来自外地的“炒房客”蠢蠢欲动。

据广西新闻网当时报道，2009年南宁新建商品房销售面积855.53万平，同比增长84.8%，销售套数85359套，同比增长72.29%。商品房成交量突破2007年同期的历史最高水平。当年，南宁新建商品住房成交均价4656.02元/平(含经济适用房)，同比增长22.03%。从成交房源购房者群体来看，南宁本市的购房者占63.44%，外地购房者占36.56%，外地购房者的比例增加了一成左右。

2009年，南宁出让的土地规模和地价也大幅上升。住宅国有土地使用权招拍挂出让合计1380.79亩，同比增长110.52%;成交总价58.73亿元，同比增长432.37%;平均楼面地价每平方米为2041.30元，同比增长147.12%。

当年12月，经过多轮争夺，华发股份以总价24.7亿元拿下位于南宁市英华路南面一占地278.97亩的地块，楼面价5400元/平左右，成为当年南宁楼面地价和总价的“地王”。2010年3月，南宁市金浦路地块以15.9亿元出让，楼面价1.1万元/平左右，刷新当时南宁的楼面地价。

2010年开始，无论是全国还是南宁，楼市政策频出，迎来严厉调控。2011年，南宁出台限购政策，拥有两套及以上的南宁市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非南宁市户籍居民家庭、无法提供在南宁市内累计1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，在南宁不能购买住房。

第一轮限购一直延续至2014年4月末，彼时，楼市低迷，南宁最初对北部湾城市居民限购松绑，当年9月末，南宁宣布全面取消限购令，外地人在南宁买房均不限购。2014年南宁市新建商品住房全年成交均价6828元/平方米。

限购取消之后的2016年至2019年，是南宁楼市第二个高速增长周期。

2016年，南宁楼市成交量再次突破新高。南宁市住房保障和房产管理局数据显示，南宁全市新建商品房成交面积1443.42万平方米，同比增长29.28%;成交套数155657套，同比增长35.41%，其中住房成交面积1256.29万平方米，同比增长28.12%;成交套数118496套，同比增长26.55%。

此后几年，南宁新建商品住房的成交量稳步上升，直到2020年，在疫情等因素影响下，投资客离场，南宁楼市步入下行周期。克而瑞数据显示，2020年，南宁市商品住宅成交成交面积955万平，同比降幅17%。

克而瑞地产研究院在2021年的南宁市场调查报告中指出，2016-2019年南宁楼市成交量价高速增长，主要是由于五象新区规划利好、广西地级市高铁通车等因素拉动沿线城市投资客纷纷涌入南宁，同时刺激本地刚需改善释放。

库存攀高

在走完两个小高峰之后，南宁楼市自2021年开始步入下行通道。

国家统计局数据显示，自2021年7月开始，南宁市的二手房价格开始下跌，截至今年8月，南宁二手房价格已经连续下跌14个月。安居客数据显示，9月，南宁的二手房均价为1.1万元/平，已经较2021年7月的高点1.16万元/平下跌5.17%。跌回2019年的水平。

刚刚过去的国庆假期，南宁市的销售情况似乎也不理想。当地的房产中介对第一财经表示，国庆七天，南宁市贝壳平台的住宅成交量仅100套左右，而往年的成交量是这个数据的三倍。

另外，南宁楼市的库存去化周期也比较高。克而瑞统计的数据显示，截至2022年9月末，南宁市的新建商品住宅的库存为805万平，消化周期为25.6个月。

楼市去化困难，此前南宁购房需要额外缴纳的几万甚至几十万的“外收”也随之消失。“外收”指的是，