《经济通通讯社12日专讯》新加坡和香港的房地产市场走势截然不同，趋势或将持续到2023年，两地分化的前景为其住宅价格奠定了基调。新加坡尝试通过对借款人实施更严格的贷款限制来抑制房价上涨，而香港则在努力避免利率上升等不利因素带来的房价大幅下跌。

*新加坡的限制措施使房价温和上涨*

若新加坡用于计算总偿债比率的最低利率上调50个基点，房价的增长可能会放缓。若住宅物业的最低利率升至4%，置业者可以获得的住房贷款规模将会缩减。利率对房屋销售的影响可能较为温和，因为房地产具备通胀对冲资产的吸引力，以及短期内供应数量有限。总偿债比率限额保持不变，仍为置业者月收入的55%。

2009年初至2022年年中，新加坡的私人住宅价格上升了80.9%，远远落后于香港256%的涨幅。新加坡已推出几轮紧缩措施来消退房地产市场的部分泡沫。2021年12月，针对外国置业者的额外买家印花税税率从20%上调至30%。

*香港放宽入境条件将推动租金增长*

香港逐渐放宽对新冠疫情的限制措施，可能会吸引更多外籍人士赴港工作或学习，从而重振低迷的房屋租赁市场。新加坡几乎已完全回归到正常轨道，香港则落在后面。新加坡从4月开始对接种过疫苗的旅客全面开放边境，取消隔离检疫，而香港在9月底之前仍坚持入境隔离检疫。这些措施的权衡在各自的租金趋势中得到明显体现。上半年，新加坡私人住宅平均租金上涨了11.2%，而香港下降了2.8%。

*大幅加息对香港楼市的冲击更大*

2023年年中之前，香港房地产市场可能因利率上升而遭受较大的打击，因为香港将紧密跟随联储局的加息脚步。若联邦基金利率上调至5%，香港的按揭贷款利率将大幅高于租金收益率，进而抑制投资需求。就对冲通胀风险而言，新加坡住宅租金上升和通胀压力可维持对住宅物业的投资需求。新加坡租金的强劲增长也可能部分抵消利率上升对投资者的影响。

香港最近将按揭贷款压力测试假设利率上升的幅度由此前的300个基点放宽至200个基点，可能意味著第四季度将进一步放松对楼市的限制措施。而尽管利率上升，但由于有利的供需动态及资产的通胀对冲能力，新加坡的住宅需求可能保持韧性，各楼盘项目的强劲销售表现就证明了这一点。