核心观点：

政策环境综述：多措并举“保交付”，高能级城市政策改善推进。中央提出“保交楼、稳民生”，要求压实地方政府责任，地方通过设立房地产纾困基金、鼓励国企收购等多措并举“保交付”。8月以来出台改善政策城市能级有所提高，环京区域、长三角多地出台四限改善政策，长沙、青岛、济南等多个二线放松四限，但目前限购城市政策力度仍在高位，仍有改善空间。LPR年内第三次下调，8月5年期以上LPR下降15bp至4.3%，多城执行房贷利率下限，按揭环境进一步改善。

成交市场综述：景气度维持低位，推盘边际回升。根据国家统计局数据，22年8月全国商品房销售金额同比下降19.9%，降幅环比收窄8.3pct，但销售规模仍处于低位，景气度依然较差。推盘方面，8月25城商品房单月推盘面积环比上升30.7%，同比下降27.3%，年初以来推盘规模同比下降30.7%，降幅较1-7月收窄0.5pct。8月25城商品房去化周期（MA6）为26.5个月，环比下降1.07个月。

土地市场综述：非22城成交实现年内最小降幅，长三角相对景气。

2022年8月全国600城商住用地出让金2672亿元，同比下降6.1%，扣除22城后出让金1639亿元，同比下降28.5%，降幅较7月收窄27.5pct，为22年以来最小降幅。景气度方面，8月溢价率为3.6%，单月供需比为1.34，环比下降0.03，景气度有所改善。8月出让金排名前三的省份分别为广东、浙江及江苏，浙江、江苏供需比（MA6）分别为1.10、1.12，此外上海供需比（MA6）为0.99，均低于全国平均水平，长三角城市群土地市场景气度相对较好。

开发投资市场综述：开工降幅持续扩大，房企投资意愿较差。根据统计局数据，22年8月商品房新开工面积同比下降45.7%，截至8月累计施工面积同比下降4.5%。投资方面，8月房地产开发投资1.13万亿元，同比下降13.8%，行业目前依然未能摆脱低景气度运营的压力，销售景气度见底但并未见明显回升，行业整体投资能力受限。

融资市场综述：到位资金降幅收窄，供需两端融资边际改善。根据统计局数据，2022年8月房地产企业到位资金同比下降21.7%，降幅较7月收窄4.1pct。分渠道来看，8月按揭贷、定金预收款、开发贷、自筹同比分别下降18.3%、26.0%、17.5%、18.4%，按揭贷、定金预收款、开发贷、自筹降幅环比7月分别收窄4.3pct、5.2pct、19.3pct、2.2pct，供需两端融资均边际改善。

风险提示。未来基本面表现不及预期，包括居民端需求持续性不及预期等。未来融资环境进一步收紧，信贷投放量减少。供给侧改革下行业出清，对于市场情绪产生扰动。