【FOCUS】息魔杀到。随著汇丰、渣打周四(18日)出手上调楼按封顶息，广受港人欢迎的上车首选H按，实际利率已从5月的不到1.5%急升至2.75%。同命相怜的更有一众美国业主，当地30年期固定抵押贷款利率最新报5.1%，而一年前不到2.9%;房价迭创新高加上利率节节攀升，买家住房负担能力指数已跌至1989年以来最差。

*5月不到1.5%，H按利率下月或见3%*

联储「鹰王」、手握投票权的圣路易斯联储银行总裁布拉德，最新放言支持9月再加息0.75厘，一直按兵不动的香港最优惠利率(P)，大概率下月迎来上调25点子。

在本港现楼及楼花按揭市场市占率逾两成的汇丰，先行一步上调新客户H按封顶息率，由P-2.5厘至P-2.25厘，意味实际按息增至2.75厘。相比4、5月时H按实际利率低至1.5%楼下，若以贷款500万元、还款期30年计，每月供款分分钟增加逾3000元。

再看美国，鉴于30年期固定抵押贷款利率最新报5.13%，显著高于一年前的2.86%，当地中等要价房屋的每月按揭供款平均达2244美元，相当于较一年前的1665美元飙升35%。周三公布的美联储7月会议纪要就指，「住房活动明显减弱，反映抵押贷款利率和房价上涨对住房负担能力的影响。」

*美负担能力恶化，惟富人热情不减*

全美房地产经纪人协会最新月度报告显示，因住房负担能力急速恶化，7月二手交易额按月跌5.9%，按年萎缩20%;7月已签订合同的取消率续攀升至近18%，而4月时仅为8%，恐显示愈来愈多的买家因按揭利率攀升而无法平衡预算，或预期未来房价将走低。

有趣的是，尽管7月首次购房者比例仅占29%，显著低于历史水平的40%，但单位从放盘到成交的平均时长仅为14天，为2011年5月有数据记录以来最短;而纽约联储数据显示，逾四分三的按揭，其申请者的信用评分都高于760(意味信用状况甚佳)。换言之，富人们买房的热情不减。

以美国的情况看香港将如何?尽管总体可负担买家人数减少，或令楼市进入某种程度的买方主导，卖方需提供更多优惠或更大议价空间才能促进成交;但楼价会否如高盛较早时预测，「2022年到2025年累跌约20%」?看看上周截票的粉岭某新盘超额认额逾百倍，182伙即日沽清，答案或已写在墙上。