7月烂尾楼断供风波之后，房地产行业的纾困进入了更为紧张的阶段。在中央政治局会议首提保交楼，并强调压实地方政府责任的的同时，市场关于救项目还是救企业的争论还在持续，对AMC(资产管理公司)参与纾困的预期越来越高。

事实上，自去年12月以来，监管就不断鼓励并对AMC纾困房企给予了融资支持。如今进入保交楼的关键阶段，如何盘活各房企的项目资产、推动危困楼盘复工，成为所有纾困主体考虑的首要问题。

在这些潜藏风险的项目上，市场还存在着几种担忧或质疑：AMC入局起到的作用究竟有多大?这些机构地产敞口早已足够大，这次参与的动力和能力如何?它们将以什么模式保证交房?全国性AMC和地方AMC谁更适合?

第一财经通过和AMC内部人士、地产研究人士等沟通发现，AMC在参与纾困过程中会有严格的筛选考量，而且鉴于监管已经开出了“豁免”集中度的12家房企名单，对其中的风险、盈利担忧并不大。不过需要注意的是，虽然AMC入局可以暂时缓解困境而且地方AMC可能效率更高、空间更大，但整体而言不必期望太高，一切还依赖于购房者信心的恢复情况。

从郑州地产纾困基金说起

关于房地产纾困，最近最受关注的莫过于郑州。

作为断供风波中“上榜”楼盘数量最多的城市之一，郑州市政府在8月5日率先披露了一份地产纾困基金的落地方案，即由中心城市基金下设100亿元纾困专项基金，通过母子基金运作模式，由各开发区、区县(市)根据纾困项目吸引不同类型的社会资本“撬动”多个子基金，最终实现一个子基金纾困一个项目。

这是7月断供风波以来第一个落地的地方性地产纾困基金。这一举措备受关注的背景是，近到7月28日中央政治局会议首提“保交楼”和强调“压实地方政府责任”，远到去年下半年调控收紧后房企普遍面临的资金链危机，并在今年7月由烂尾楼业主联合断供推向了高潮。

市场和机构人士普遍认为，在房企自身已经无力自救的背景下，政策性的救助越来越关键，也越来越迫切。

事实上，自去年11月以来，监管部门持续发声，一方面纠偏前期收紧的房贷、开发贷政策，另一方面鼓励大型优质房企对出险房企项目的并购，同时支持银行、AMC提供并购资金。而在这些政策指导和“房住不炒”的总框架下，全国各地纷纷出台了楼市新政，仅今年以来就有近200个省市调整房地产政策500多次;同时，并购贷款、并购债券等融资支持也陆续面世。但截至目前，整体效果并不明显。

销售端的持续低迷与疫情反复有关，但关键是受购房者信心影响;供给端的项目并购受到并购方与被并购方预期影响，而已经签约的合作大部分迟迟未能落地。经营性资金和融资性资金“断粮”的房企，旗下烂尾的项目越来越多。

随着保交楼的迫切性提升，各地地方政府普遍选择了直接对危困项目进行“解救”，就像郑州一样，优先缓解项目停工停按揭月供造成的社会问题乃至系统性金融风险。但随之而来的问题依然是，钱从哪里来?谁来完成楼盘封顶?资金如何退出?

早在7月19日，河南资产管理有限公司(下称“河南资产”)官网曾“预告”郑州地产纾困基金的出台，主要由其与郑州地产集团合作设立郑州市地产纾困基金，通过资产处置、资源整合、重组顾问等方式，参与问题楼盘盘活、困难房企救助等纾困工作。

作为地方AMC，河南资产此次参与纾困，被业界普遍认为颇有借鉴意义。在此之前，市场对金融机构尤其AMC参与纾困的预期不断升温，但更多聚焦于全国性AMC的入局。

就在7月26日～27日，中国房地产行业协会组织了一场“房地产纾困项目与金融机构对接商洽会”，参会的主要有6类机构(负责人)：一是有纾困项目需求的房企，二是能提供纾困支持的金融机构，三是有兼并重组、扩展合作项目意愿的企业，四是法律、财税机构，五是金融服务平台机构，六是各地房协。其中，中国信达战略客户二部总经理石爱民在会上介绍了金融机构的纾困方案。

目前在政策引导下，已有中国信达、中国华融、长城资产等参与到房企救助中，地方AMC中，除河南外还有浙江、广东等地均已有所行动。

保交楼，AMC能起到什么作用?

但是提及AMC在地产纾困过程中的实际作用，业内人士的看法分歧很大。

我国AMC的诞生与银行不良贷款攀升、不良资产分散化等密切相关，目前共有全国性AMC5家(银河资产成立于2020年)，地方性AMC59家。其中，四大AMC借助于2008~2009年金融危机、基建大潮，2012年监管大放开以及2010年以后大量收购实体经济债务等，实现了规模的快速扩张，也积累了较大风险。

尤其在房地产领域，四大AMC早在地产发展的黄金时期成立了各自的地产运营平台，地产自营开发加上基于不良资产的地产业务，相应风险敞口引发市场担忧。

根据国盛证券研报数据，截至2020年末，四大AMC不良债权资产来源中，长城、华融、信达、东方的非金融资产占比分别为80.4%、64.8%、48.7%、45.9%。以长城为例，其非金融类不良收购处置业务收购重点就集中在房地产风险化解、实体企业纾困、地方平台风险化解、国有企业等业务方向。另据中国华融、中国信达的年报，截至2021年年末，二者收购重组