乐居财经讯8月9日，原国务院参事、国务院发展研究中心金融研究所名誉所长夏斌在广州发表主题演讲，针对烂尾楼、断贷事件，他提出，由央行及其他金融机构先拿钱救助是必须的，但必须要有代价不能浪费金融资源。

以下是他的演讲稿全文：

当前，房地产市场的形势很严峻。

按同比计算，今年上半年，占全国投资份额四分之一的房地产开发投资下降5.4%。房地产销售面积下降22.2%，房屋销售额下降28.9%，新开工面积下降34.4%。土地购量面积在去年负增长基础上又下降48.3%。

从买地、开工到销售，几个环节的关键指标同时出现严重负增长，恐怕是历史上没有的。

各地政府纷纷想放松对房市调控，已出现从过去的严格调控的“三限”、“四限”、“限涨令”转到今天的“限跌令”。

同时，烂尾楼、断贷事件频频爆发。

有关机构调研，截至7月16日，烂尾楼200个，涉及房企87个，涉及城市79个。若不是监管部门和地方政府出来及时发声，若不是网管部门对相关信息及时制止，烂尾楼、断贷现象将进一步发酵、蔓延，将会出现不可收拾的场面。

对这一发展态势怎么看?全国房市泡沫会不会破?下半年及未来房市走势会怎么样?

(一)

中国房市怎么会从过去的繁荣走向“今天”的?

近20多年中国房地产市场的迅猛、大规模发展，其底层逻辑是什么?

首先，这是和长期的中国经济增长模式相联系、相结合发展的。

改革开放以来，经济快速增长需要大规模投资，需要大量的资金。恰逢当时的制度背景是，

第一，1993年实行分税制改革，其方案中有一条规定，允许建设用地卖地收入归地方政府。

第二，1998年停止福利分房，推动商品房市场。

第三，同年“土地管理法”规定，集体用地转建设用地必须经征地后为国有土地。

这三条为后来房地产市场大潮的兴起奠定了制度基础。即提供了卖地、建房的强大供给动力。

但这些作用在制度刚刚出台时并没被普遍认识到，也没有显现，因为还未出现大量的卖地建商品房需求。

随着本世纪初中国加入WTO，出口、投资和经济增速加快。招商引资需要大量征地卖地。人口涌入城市、商品房和城镇化建设资金需要大量的征地卖地，卖地收入提供了城市基础设施建设的资金。城市基础设施完善，又进一步吸引外资和内资，扩大了投资，加快了经济增长，同时加快了人口流入和住宅需求，刺激了房价上升。此时，房企拿了土地，有条件去寻求银行更大的资金杠杆，进一步刺激了房价上升。

由此房价不断上升，地价不断上升。

在经济高速增长、城镇化加快的背景下，配合银行资金的利润偏好，持续不断地推动了房价地价的轮番快速上涨，如此不断循环发展。

在这20年的发展过程中，中国经济取得了巨大的成绩，嵌入中国增长奇迹中的中国房地产市场不能否认，也取得了瞩目的成绩，中国城市居民的住房条件得到了很大的改善，房企在其中赚的盆满钵满。

同时，各地政府在不断发展中深陷土地财政之坑。

2021年土地收入占地方一般公共预算收入高达78%。普通百姓出现了“六个钱包买不起一套房”的现象。

其次，在宏观决策的主观认识上，20多年来尽管迫不得，已对房市进行了多次调整，但是面对曾经的经济快速增长大好形势的轨迹压力，长期以来，稳增长至高无上，离开包括房市投资的高投资，中国经济增速就稳不住。因此，鉴于种种原因，中国经济结构调整步履艰难，长期调整不到位。

对住房属性是消费品为主导，还是以金融资产为主导，政策摇摆不定，决心不明，在调整上措施不力，不精准。房市政策调整与中国经济结构调整“长期捆绑”，各种问题不断累积。

去年，以银行的“三道红线”为导火索，其影响慢慢传递，最终导致今天的“限跌令”、“断贷潮”。

(二)

现在的“高房价、快增长”模式还能继续下去吗?

作为结论，此模式走到头了，走不下去了。

理由之一，一些城市房价居高不下。六个钱包解决不了一套房引发的社会民生和稳定问题，已到了不得不解决的时间了。

理由之二，从统计数据看，1978年改革之初，城镇农村居民人均住房建筑面积仅分别为6.7平方米和8.1平方米。之后房地产市场经过20年的快速发展，2020年第七次普查，全国人均住房面积达41.76平方米，仅仅低于美国、英国、法国等极少数发达国家。

房屋套数与家庭户数之比的套户比从0.8%上升到1.09%，仅次于美国、日本，高于法国、英国的1.03，说明当前我国的住房供求从总量上看，可以说已经总体基本平衡了。

特别是从2015年到2018年，中国政府投入了五六千亿资金加快推进棚户区改造，进一步扩大和改善廉租房、公租房供给，降低了低收入居民在房市边际上的购房需求，会有助于全国住房的供求基本平衡。

随着城镇化率提高和人口老龄化，在三四线城市房子库存明显增多，供过于求的问题渐渐突出。

理由之三，因多种原因，过去房市曾经监管不严，不少房企不依法合规经营、挪用资金，拼命扩张。当现在银行业加强审慎性监管的“三道红线