房地产市场下行，多城重启棚改。在上一轮棚改大潮中，位于西南边陲的贵阳市曾有一个名为花果园的棚户区改造项目引起广泛关注。
这个建筑面积达1830万平方米的项目，曾凭借铺天盖地的营销和超低的价格，赢得了来自贵州全省及邻近省份购房者的青睐，更将贵阳市的房价压制在省会城市中的低位，还曾创下单盘销量连续23个月踞全国之首的赫赫战绩。
在以花果园为代表的超级大盘去化完成后，贵阳的房价经历了一波上扬，2018年时还曾因房价上涨明显被约谈。
不过，受制于当地经济实力和消费力水平，近两年贵阳的库存量处于高位，去化周期大幅拉长，2021年时超过20个月。另克而瑞数据显示，截至2022年6月末，贵阳广义库存突破1.8亿平方米，位居全国各大城市之首。
巨量库存让贵阳承担着房价下行压力，过去两年一直处于调整的阶段。克而瑞数据显示，2019年以来，贵阳市房价一路走低，从11655元/平方米的高点降至2021年的10401元/平方米。
如今，贵州重启了货币棚改政策，能否再次给这个沉寂已久的市场注入活力?
超级大盘诞生记
建筑面积1830万平方米，容积率高达6.8，一梯九户、十五户，楼高45层，200万平方米的商业，200万平方米的写字楼，超百万的人流量……
这组数据并不是杜撰的逸闻，而是来自一个名为“花果园”项目的真实写照。过高的容积率，一栋贴一栋，该盘被形容为“握手楼”。这个项目正位于贵阳市核心主城区。
站在当下这样一个全行业都在强调品质和居住舒适度的时点，回看花果园这样的超级大盘时，自然满是不解和疑问，但这个超级大盘有其独特的历史背景。
2010年之前，花果园项目所在的区域还是一片棚户区。20世纪90年代初，有大量流动人口涌入贵阳并聚居于此，人口交织杂居，低矮破旧的房屋连片集聚，顺山势肆意而建，环境更是脏乱不堪。而彼时的贵州省，城镇化率落后全国平均水平15年。
为了改变这一面貌，2010年7月，贵州省最大的棚户区、贵阳最大的“城中村”——彭家湾片区的改造拉开序幕。拿下这个项目的是贵州省本地开发商宏立城。2011年，这家公司又取得了毗邻的的五里冲片区改造项目，组合成为贵阳当地最大的城中村改造项目，成为日后的花果园项目。
据当地媒体报道，花果园棚户区改造项目拆迁面积共计400余万平方米，总拆迁户数2万余户，涉及拆迁人口10多万人。
这一庞大的改造项目是全方位的。除了住宅建设外，宏立城还需要承担商业、写字楼、十多所学校、6大主题公园等配套设施的建设，同时项目还规划的12条市政主干道，也由开发商负责修建。整个项目改造所需投资高达900亿元。
2015年，花果园项目竣工交付。自2010年10月首期开盘起，这个主要面向贵州省内所有刚需客户的项目，曾创下单盘销量连续23个月踞全国之首的战绩，也因此享有“中国第一神盘”的称号。
多位贵州当地人向第一财经表示，当年花果园的营销会下到乡镇、村里，全省都能看到花果园的营销广告。
“如果你有意向去看房子，他们会专车接送，全程免费吃住。”曾参与贵阳某超级大盘建设的刘阳(化名)，现在当地一政府平台从事城市运营相关工作，他向记者回忆到，项目一期、二期满足了贵州省内所有的购买需求之后，花果园的营销开始向其他省市推进。
超级大盘的容纳量自然也是非同寻常。截至2020年，花果园入住人口14.67万户、45万余人，入驻商家及企业40500余家，日均人流量达到100万人次。
“花果园实在是太大了，就像一个城市。”“北漂”李杰甫(化名)是贵州六盘水人，由于工作关系经常途径贵阳，对当地楼市也颇为熟悉，“周围朋友的爸妈有很多人在花果园买房”。在他看来，一口气推出这样的超级楼盘，“好处就是开发商直接把大片的城市基础设施更新了。”
有不少分析也认为，贵阳市的财政规模有限，于是借助社会资本，以超级大盘的路径实现市政基础设施建设和城市升级改造。“贵阳等城市作为内陆城市本身发展就滞后，基础设施上有很大欠缺，城镇化率也不高。以这样的方式后来居上也是符合国家战略方针的。”刘阳表示。
在花果园之前，贵阳金阳新区曾有过一个名为“世纪城”的项目，其建面也达到600万平方米。“当时是为了把贵阳市的主城区扩展出去，疏解老城区的交通压力等，规划了一个10余万人的居住社区。”刘阳表示，这是当时的第一个大楼盘。世纪城项目使这一片区都热闹了起来。
不过，最初的花果园带来的居住体验也算不上美好，交通拥堵、治安不佳、环境差等情况屡见不鲜。有业内人士认为，若运营不好，未来或许会成为新的“棚户区”。
历经一番大力整顿和建设，现在的花果园凭借其核心的区位优势和便利的交通条件，成为贵阳人青睐的商业中心。“现在实体经济不太景气，但是在花果园完全感受不到这种气氛，晚上非常热闹。”刘阳说，“不管怎么说，花果园实现了很多低收入人群的居住梦，是个解决民生的工程，有它历史意义在的。”
高库存下的去化压力
除了满足当地人的居住需求外，花果园另一重意义在于成功拉低了贵阳的房价。
