《经济通通讯社3日专讯》彭博行业研究亚洲房地产行业资深分析师黄智亮指出，随著香港银行同业拆息(HIBOR)在过去两个月大幅上升超过100个基点，而主要银行下半年可能提高最优惠贷款利率，香港的按揭供楼负担比率可能恶化。彭博行业研究的按揭供楼负担比率的敏感性分析显示，下半年房价可能需要下降5至10%，该比率可能上升至1998年以来的最高水平。

按揭贷款利率潜在的上升将会导致房贷的偿还规模上升，并限制香港的按揭供楼负担比率下降。5月，该比率从2020年4月的61%小幅下降至54%。自5月以来，该比率应该有所上升;1个月HIBOR从5月底的0.2%大幅升至1.3%以上。在房价回升之前，按揭供楼负担比率在2014年5月和2016年5月降至略低于29年平均水平。

如果按揭贷款利率在今年稍后时间或2023年上升至3%或更高水平，按揭供楼负担比率可能会大幅上升。假设房价保持不变，基于近期的按揭贷款利率，按揭供楼负担比率应该已经从53.8%上升到了59.1%。如果联储局在未来几个月内继续加息，令按揭贷款利率有可能上升到3%，按揭供楼负担比率可能达到61.8%，即自1998年以来最高水平。而家庭收入的增长或许只能轻微缓解按揭贷款利率上升带来的负面影响。

从2011年6月到2012年1月，二手房均价下降了6%，而当时按揭贷款利率从2011年的0.9%上升到2.45%。从2018年8月到2019年2月，房价也下降了10%，当时按揭贷款利率在2019年初上升到了2.4%。过去三年，中原城市领先指数一直在174至192之间移动。6月30日，该指数收于181.35，这表明了如果房价下半年下跌5%至10%，则意味著该指数可能跌至163至173左右。

*香港房地产面临的风险或属亚洲最高*

黄智亮又指出，如果联储局大幅加息，香港的房地产需求可能比亚洲其他地区更易受到来自资本外流风险的冲击。美国联邦基金期货显示，市场预计9月21日的联储局会议将再加息50至75个基点，而到12月，联邦基金目标利率的上限将于从目前的2.5%升至3.5%。香港金管局或继续通过外汇干预来捍卫港币，预示存在资本外流风险。

而在通胀压力日益加剧的情景中，积极的加息政策可能会打击地产商的新房销售。与亚洲其他主要市场相比，由于港元与美元挂勾，香港或遭受更大的冲击。尽管香港5月的通胀率仅为1.2%，但香港或需跟随联储局加息。