上海的社零总额高居全国之首，而其中约有13%由大大小小的商业地产项目贡献。截至2021年底，上海3万平方米以上购物中心数量高达343家，稳居全国第一。

由于商业氛围浓厚，上海的商业地产项目一直是外资的重要投资标的。不过，此轮疫情封控后，外商对上海商业地产的长期走势又将如何判断?

全球总部位于伦敦的第一太平戴维斯(Savills)曾将许多外资零售品牌首店引入上海，其中国区市场研究部高级董事、主管简可(JamesMacdonald)对第一财经表示，尽管此轮疫情造成的影响超越预期，但上海仍是国内最富裕、最有活力、对商业最友好的城市之一，因此将继续是零售品牌发展的重镇，“我们以及多数客户对上海市场长期前景看好的态度并无变化”。

房地产咨询机构仲量联行(JLL)中国区研究部总监姚耀也认为，疫情冲击之下，商业地产市场整体租金及空置率可能在短期内承压，但相信业主和品牌方长期的投资和扩张计划不会改变。

大型商业项目已逐步恢复营业

“好久不见，我们和美好生活一起欢乐回归了。”在刚刚过去的“520”当天，前滩太古里宣布历经50余天封控后重新开门迎客，成为上海第一批复商复市的商场之一。

说起去年面世的重磅商业地产项目，毫无疑问前滩太古里算一个。它由太古地产和上海本地国企陆家嘴集团携手打造，国庆节前夕开业后，立刻成为上海阿姨、爷叔们的潮流打卡地，火爆全网。每天一大早，就能看到三五成群、衣着靓丽的阿姨爷叔打开随申码，排着队等候入场。

很少有购物中心像前滩太古里一样，它对于市民的意义已经不仅是一个可以逛街的商场了，而是进化成了一个具有国民度的潮流网红景点。

尽管目前每天只营业6小时，餐饮还不能堂食、只能预约后自提，但这条好消息还是让一些市民激动不已。“泪流满面!感觉离正常生活又近了一点。”一位家住前滩的市民对记者说道。

“不知道我们算不算上海最早恢复营业的商场，但我们真的一直很努力。”前滩太古里相关负责人表示。

第一财经了解到，疫情封控期间，前滩太古里商场内留守了100多人，包括总经理、工程、物管、保安、保洁等岗位。“和浦东同频，前滩太古里从3月28日就开始采取进一步封控措施，那一刻起，我们就明确了项目不停歇的决心。”从4月中旬起，前滩太古里就有部分商户陆续返回商场进行闭环生产，约20家商户开设了外卖业务，为三林以及前滩的居民担当起保供职责，齐心“守沪”。

去年7月，由新加坡凯德集团投资开发的全球第十座、上海第三座来福士——北外滩来福士开业迎客，今年疫情封控期间，这座总建面42万平方米的大型项目，有大约110人留守，维护日常保安保洁工作服务、项目安全管控、项目清洁消杀服务、进出保障车辆人员管控、应急事件处理等工作。

一位上海商业地产行业资深从业者告诉第一财经，绝大多数大型商办项目现场都留守了100多人的团队，从管理层到保安、保洁，全力保障留守租户和返工商户的运转。这些留守的商业地产人睡瑜伽垫、帐篷，已经一个多月没有回家跟家人团聚。

“这次疫情封控时间超过预期，对商业项目的冲击很大，大家都承受着巨大的压力，不仅营业额锐减，防疫支出投入还在增加，而封控结束后市民的消费欲望会不会低迷还不得而知。”一位港资商业地产从业者透露，自己在该领域摸爬滚打多年，第一次看到如此大的挑战。

不过她表示，已经看到幽暗隧道尽头的曙光了，从4月中下旬开始，他们一直积极与政府有关部门沟通复工复产事宜，尽量让餐饮、超市等商户尽早运转起来，不仅可以为市民保供，商户也可以借机自救。

简可指出，现阶段对商业地产来说，首要问题是如何尽快复工复产并恢复较为正常的运营。

“商业项目面临的挑战不少。”他说，基于各区域疫情严重程度各有差异，不同商圈在解除封锁后的客流恢复速度可能快慢有别，这意味着之前运营状况不佳的项目可能面临更大的压力;部分消费者在解封后初期仍对人群密集区域较为谨慎，其消费意愿因此而受到影响，而未来有可能持续推行的扫码、验码等措施，也需要消费者花一定时间去适应。

此外，他观察到，不少零售品牌现金流正遭受极大考验，尽管有品牌仍有意在开放后陆续重启此前的开店计划，但也有不少品牌目前抱持观望态度，希望在前景进一步明朗之后再作考虑。

上海具备消费复苏的基础

根据上海购物中心协会发布的数据，2021年上海各购物中心经营规模总额突破了2000亿元，达到2343.2亿元，同比增长近三成，经营总额已占全市社会消费品零售总额的13%。

原本，在2020年首轮新冠肺炎疫情之后，上海的商业地产努力克服了不利影响，总体经营呈恢复性增长态势，90%以上实现了经营规模增长。

这让上海的商业地产投资、开发保持了高热度。仲量联行报告指出，2021年中国大陆商业地产投资市场表现良好，其中零售地产交易量达到了390亿美元，同比攀升21%，随着境内外投资者投资意向的上涨，2022年中国商业地产投资有望首次突破3000亿人民币，而上海则是最受欢迎的投资目的地，过去一年商业地产成交量，占全国总成交量的