《谈国论企》中国的商品住宅房的销售面积和额度，于2022年4月份无疑加速下跌，惟疫情在4月开始受到控制，央行对居民购买第一套房特别降息的优惠，而中共中央政治局于4月29日召开的会议指出要「优化商品房预售资金监理」，理顺和化解内地房地产开发企业经营、销售、发展和投资活动，料改善商品住宅房的销情，内房有望回稳甚至渐俏。

*疫情冲击房地产市场和内房企须改善经营投资*

来自中国国家统计局所发表的最新数字，显示内地的房地产开发情况和开发商面对的困境，颇为严重，特别是赖以为主的(甲)商品房销售，情况大有每一愈况之向:(1)销售面积于2022年1-4月份累计3.9768亿平方米，同比大幅减少20.9%，相对于1-3月份累计3.1亿平方米所减的13.8%扩大7.1个百分点，当然较1-2月份1.57亿平方米的9.6%减幅，更是大为提升，因住宅商品房于1-4月份销售面积仅3.3722亿平方米，和大减25.4%所致。

此使商品住宅房的(2)销售额，亦同步回落:于1-4月份累计达3.7789万亿元，同比减少29.5%，亦比1-3月份累2.9655万亿元所减的22.7%多减6.8个百分点，其中住宅商品房的减销额度的幅度为32.2%。

住宅商品房的销情，相当差劲，其中重大因由乃(一)新冠肺炎COVID-19疫情在2022年伊始在境内多处地方有限爆发，到3、4月份对多个城市和地方的冲击明显超于预期，上海和北京等更是封区控制，令居民的消费投资以至生活都受到很大的困扰。据中国人民银行的金融统计数字，以商业银行为主的金融机构对住户贷款于2022年4月份净减少2170亿元，特别是(i)对消费贷款净减少1044亿元，而2021年4月份尚有净增817亿元，显示多地因恶疫封区检测对居民消费有压抑的效应。和(ii)对购买住宅贷款净减少605亿元，而上年同期则净增3417亿元。凡此，印证疫情对特别是商品住宅房市道相当沉重之说非虚。

同样重要的，是(二)内地房地产开发商的经营投资政策和策略，有若干是很不理想的，尤其是(I)投资业务扩张的力度过份猛烈，并出现有为数不少的地盘在同一时段动工，资金压力相当大，遂得加大销售住宅房地产项目的单位力度，强化资金回笼，问题是楼盘的销情一旦不大理想，问题就来了。

正因为(II)内房企业开发的楼盘过份集中，使颇不少企业负债额度和资产负债比率严重偏高，甚至个别企业出现长期资不抵债的情况，有个别内房企近一段时间已爆露此缺，使商业银行对房地产开发商的贷款融资和再贷款的态度和尺度，变得日益审慎，亦为资不抵债的内房债的问题更为严重。

由是商业银行审慎以待内房企业的信贷，使房企的国内贷款于1-4月份累计6837亿元和同比减少24.4%，个人按揭贷款8033亿元亦减25.1%。

*中共要求促进房地产市场平稳健康发展*

至于(乙)内地以住宅商品房为主的房地产市场前景，亦存在颇不少忧疑之处:(a)全国房地产开发投资于2022年1-4月份累计3.9154万亿元，同比减少2.1%，而1-3月份累计2.7765万亿元尚增0.7%，由略增至稍减乃受住宅地产开发投资减少幅2.1%所致;而住宅开发投资占整体房地产开发投资比率高达凡74.7%之普。

和(b)房地产开发投资中之新开工面积于1-4月所达2.8877亿平方米，同比大幅减少28.4%;而期内的施工面积57.7692万亿平方米，由轻微增加1.1%转跌0.1%。

麻烦的是(c)商品房的待售面积，于2022年1-4月份累计达5.5735亿平方米，同比增加8.4%，其中住宅商品房待售2.7226亿平方米的增幅更是14.8%。大幅减销而待售大增，可见市场情况端的很差。

中共中央政治局于2022年4月29日召开的会议，论及商品住宅房市场问题时，强调「要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位」，是要让人民居有其所，安居才能够乐业，生活才可以得到幸福感。由是会议「支持各地从当地实际出发完善房地产政策」，以及「支持刚性和改善性住房需求」，乃「促进房地产市场平稳健康发展」之道。会议还提出要「优化商品房预售资金监理」的政策。这是中央推出宏观调控政策以来，对房地产市场调控的基调，即:发展、要平稳，要健康，而不是境内外坊间之徒多年来所谓「打击」误言，而此一误言于近年大为减少了。

要指出，人行近期采取对家庭的首套房购置贷款降息，开了个好头，故商业银行得适度逐步强化对房地产开发企业的支持，以缓和此一市场面对的种种恶性问题，最终化解住宅商品房对银行可能造成的贷款系统风险。