基本结论

改善需求的释放或带动本轮市场的恢复。房地产行业正经历“房改”以来的第三次低谷。中长期看，城镇化率的稳步增长仍是行业持续发展的支撑；短期来看，宽松政策持续落地，此前被抑制或错杀的改善型需求受益更大，如北京、上海、南京等城市二手房/新房成交面积比超过0.6，限购限售的放宽将促进置换改善需求的释放，或成为本轮市场恢复的牵引。我们认为本轮行业周期中具有突出核心竞争力的改善型房企或将跻身行业前茅。

深耕一二线，业绩确定性高。中长期看，一二线城市经济、人口体量大，45个一二线城市GDP占全国51.6%，常住人口占全国35.4%，是中国房地产行业的主战场。短期来看，一二线城市销售抗跌能力较强，杭州、上海等优质城市在售库存低于7个月，且多数重点城市一二手房价倒挂明显，新房需求有支撑，预计优质一二城市销售有望率先企稳回暖。典型改善房企深耕一二线城市，绿城中国74%、建发国际64%土储位于一二线城市，滨江集团60%土储位于杭州，业绩增长确定性较高。

现金流安全稳健，错峰拿地有望改善利润水平。当前土拍市场热度相对温和，土拍政策宽松，房企拿地利润空间较高，正是投资拿地好时机。典型改善房企整体土储去化周期较短，资产流动性较强，有拿地需求和动力；同时典型改善房企财务结构稳健，债务压力较低，现金流安全，有错峰拿地的实力。2022年1-4月，绿城中国、建发国际、滨江集团积极在北京、杭州、厦门等城市拿地，权益投资金额均位列行业前五，且整体拿地利润率在8%以上，有望改善未来结算利润率。

产品服务力强，助力区域深耕和品牌溢价。改善型产品销售受市场下行影响相对较小，2022年重点城市改善型产品销售比例均有提升且销售前十榜单中改善型项目数量增加。绿城中国、建发国际、滨江集团主打中高端改善项目，产品服务力强，城市深耕效果显著，绿城中国、滨江集团在杭州市占率均超过10%，建发国际在厦门市占率超过20%，深耕也助力改善房企获得更高的品牌溢价，销售流速、单价、费用管控等均有行业领先水平，为业绩增长提供持续动能。

投资建议

我们预计基本面好的一二线、长三角城市有望先于行业整体企稳回暖，且改善需求或是本轮市场回暖的牵引。首推销售投资逆势增长、业绩确定性较强，且重点布局优质城市、拥有高质量产品服务力的房企，如绿城中国、建发国际、滨江集团等或将获得超额收益。稳健选择推荐财务结构健康、现金流安全的头部国企央企，如保利发展、招商蛇口，主要布局位于一二线重点城市，有一定比例改善产品，也将受益于改善型需求的释放。

风险提示

宽松政策对市场提振不佳；疫情影响市场恢复；多家房企出现债务违约