本报告导读：

杭州2022年首轮土拍揽金827亿元为全国第一轮供地中出让金最高的城市，近4成地块触发中止价进入“一次性报价+摇号”，主要集中于楼市成交热点板块。

摘要：

杭州2022年首轮土拍推出60宗地块成交59宗，土拍热度依旧。杭州开年首轮土拍计划出让60宗地，仅1宗地流拍，与大多数集中供地城市的冷清、流拍相比，杭州2022年首批集中供地热度依旧明显，延续2021年的第三轮土拍热度。

近4成地块触发中止价进入“一次性报价+摇号”，主要集中于楼市成交热点板块。在成交的59宗地中，有2宗是租赁用地，23宗地块拍至中止价，进入“一次性报价+摇号”环节，占比近4成，最高溢价率为12%；27宗底价成交，占比46%。虽首轮土拍热度虽不及2021年第三批次七成触顶摇号，但仍然处于市场的高水平。

2022年首轮土拍供地量565万方为杭州集中供地以来之最，揽金827亿元为全国第一轮供地中出让金最高的城市。虽然杭州首轮集中供地加大了供地量，但是更倾向以稳为主，减少了中心城区优质宅地供应，更偏向萧山、余杭、临平等外围城区，首轮土拍的平均楼面价为14642元/平米，相较2021年第三轮近六成主城区土拍18333元/平方米较大。

与多地土拍以国央企为主不同，杭州此次本土民企表现活跃。从房企拿地金额排名来看，民企滨江集团及其联合体共拿地11宗，总金额超184亿元，占到这一轮杭州供地总金额的22%，然后是绿城和建发分别拿了146亿元、81亿元。大家房产、众安集团、浙江金帝和德信地产等杭州本土房企亦有所斩获。此外，外来参拍房企主要以资金实力充沛的央企、国企为主，如大悦城、保利、招商、越秀、华润、中铁建等均积极参拍。

本轮土地测算利润率的稳定回升，也是房企们积极参与的关键。杭州2022年首轮土拍由直接摇号改为“一次性报价+摇号”，并且首次提出“次高者得”。依据限售价-推出楼面价测算，有39宗地房地价差在1~2万元/平，有3宗地在2万元/平以上，利润空间十分充裕。

行业本轮结构性宽信用过程中，二线央国企在人才和资金方面边际改善最大，是博弈稳信用的优选标的，受益中交地产、建发股份，同时继续推荐万科A、保利发展、招商蛇口等一线房企。另外，本轮资产荒，推荐金融街，受益中新集团。

风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。