本报告导读：

2018年资管新规以来，不同风险资产类别的融资渠道带来了大洗牌，影子银行的缺位使得信用扩张收到阻碍，资产的断层也带来了流动性的断层，优质资产重估在即。

摘要：

2018年以来，各种高风险渠道不断被监管，影子银行渠道大幅度收缩。

以信托为代表的影子银行体系，在2018年以后持续收缩，按照社融数据的新增信托贷款分项来看，仅存极个别月份能够实现净新增融资，其他月份均有几百亿到几千亿不等的净减少，最多单月减少4620亿元。由于信托对房企来说，是非常重要的融资渠道，且对应了房企大量的表外负债，信托的减少带来了房企表外业务出现了较大幅度的收缩。

由于影子银行渠道的利率成本较高，对应的资产是风险资产，对于当下，主要是房企、尤其是民营房企的项目。传统金融机构对房企的贷款利率大约为同期基准利率（当前为LPR）进行一定幅度比例上浮，较私募渠道的融资利率有明显折价，而以信托贷款为代表的影子银行，利率大约在同期基准利率的1倍以上，因此，大多借款方对应的项目对应为高风险资产。目前经济压力之下，风险资产多为房地产项目，且以民营房企的项目为主。

当前资产风险有明确的分界线，同时，开发项目作为风险资产、REITs底层资产作为优质资产迎来分化，优质资产将因结构性的资产荒带来重估。风险资产对应的高收益渠道较少，而传统金融机构对应的优质资产同样较少，资产断层和渠道断层将带来各自类别资产的价格重估，尤其是传统金融机构对应的优质资产，我们认为主要是可以作为REITs的底层资产，推荐B端业态的持有型物业，主要包括金融街，受益中新集团，同时继续推荐二线央国企，受益中交地产和建发股份，一线房企推荐招商蛇口、保利发展、万科A等。

风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。