《谈国论企》中国的商品住宅房的销售面积和额度，于2022年一季度的加速下跌，是为2020年年中以来不断恶化之况，乃受到多家内地大中型的房地产开发商的开发、建设、销售商品住宅房等欠理想的困扰。内房开发企业需要处理好债务问题，改善资产素质，始能得到银行较为放手的信贷融资支持，和置业者放心购买住宅物业，彻底化解现时的危机。相信这需要一段时间才可以扭转现时的困境。

*销售面积及额度皆大减使开发商财政更存困*

来自中国国家统计局所发表的最新数字，显示内地的房地产开发情况和开发商面对的困境，颇为严重，特别是赖以为主的(甲)商品房销售，情况大有每一愈况之向:(1)销售面积于2022年1-3月份累计3.1亿平方米，同比减少13.8%，较1-2月份1.57亿平方米所减的9.6%多减4.2个百分点，因住宅商品房于首季的销售面积大幅减少18.6%。

同样劣况，亦见之于(2)销售额，于1-3月份累计2.9655万亿元，同比减少22.7%，较1-2月份所减的19.3%多减3.4个百分点，其中住宅商品房的减销额度的幅度为25.6%。

由是可见，住宅商品房的销情，相当差劲。

住宅商品房市场的情况不断恶化，乃受困于房地产开发商特别是大型开发商的业务发展策略，存在颇不少长期的问题，主要有(一)业务扩张的力度过份猛烈，并出现有为数不少的地盘在同一时段动工，资金压力相当大，遂得加大销售住宅房地产项目的单位力度，强化资金回笼，使集团的资金得以周转，缓和所存的资金与负债不大平衡的问题。此法颇有挺而走险味道，理由是一旦楼盘的销情不大理想，那就问题来了。

尤其是(二)内房企业的负债额度和比率相当高，甚至出现长期资不抵债的情况，有个别内房企近一段时间已爆露此缺，使商业银行对房地产开发商的贷款融资和再贷款的态度和尺度，变得日益审慎，亦为资不抵债的内房债的问题更为严重。

还有(三)有个别内房企在取得的土地，开发建设、销售等方面，都出现这样或那样的问题，为中央力促各级地方政府得严加处理之因。是为另一严重事情。

至于(乙)内地以住宅商品房为主的房地产市场前景，亦存在颇不少忧疑之处:(I)全国房地产开发投资于2022年1-3月份累计2.7765万亿元同比仅增加0.7%，因住宅地产开发投资的升幅只是0.7%所致，较1-2月份的3.7%低增长，更低3个百分点;而住宅开发投资占整体房地产开发投资比率高达凡74.7%之普。

此使(II)房地产开发投资中之(i)新开工面积于一季度所达2.155亿平方米，同比大幅减少20.3%;(ii)使期内的施工面积56.9万亿平方米，轻微增加1.1%。

麻烦的是(III)商品房的待售面积，于2022年1-3月份累计达5.6亿平方米，同比增加8.2%，其中住宅商品房的增幅更是14.2%。商品房的销售面积于一季度已是大幅减少18.6%，但待售面积却增14.2%，可见市场情况端的限差。

*银行须适度重新支持内房企防风险恶化*

由是(丙)房地产开发企业的到位资金，不断缩减，于2022年1-3月份所达3.8159万亿元，同比大幅减少19.6%。最惹人关注的，当然是(1)国内贷款3525亿元，同比大幅减少23.5%，和(2)个人按揭贷款6369亿元亦减少18.8%，正正反映出商业银行对以住宅商品房为主的房地产开发投资，以至房地产开发商的债务问题，都相当审慎以待。

加上(3)定金及预收款，期内所达的1.2252万亿元，同比更是大幅减少31%，则显示置业自主者的购买住宅商品房投资，更为审慎。

反而(4)自筹资金于一季度达1.2395万亿元，所减的4.8%，比1-2月份的6.2%跌幅少减1.4个百分点，意味房地产开发商愿意动用已有的资金支持业务发展;(5)利用外资10亿元则减7.8%，比1-2月份的27.4%跌幅少减。

要指出，商业银行得适度逐步强化对房地产开发企业的支持，以缓和此一市场面对的种种恶性问题，最终化解住宅商品房对银行可能造成的贷款系统风险。