土地投资谨慎与“高能聚焦”并行；受高基数及疫情反复影响，商品房销售持续走弱；一线城市住宅价格同比/环比涨幅均有所回落3月，土地购置面积为501万平方米，单月同比-41.0%，环比-40.2%；土地成交价款为303亿元，单月同比-0.9%，环比-17.9%；土地购置单价为6047元/平方米，单月同比+67.9%，环比+37.3%。1-3月，土地购置面积为1339万平方米，累计同比-41.8%；土地成交价款为672亿元，累计同比-16.9%；土地购置单价为5019元/平方米，累计同比+42.8%。3月，商品房销售面积为1.53亿平方米，单月同比-17.7%；商品房销售额为1.42万亿元，单月同比-26.2%。

3月，70大中城市新建商品住宅价格指数当月同比+0.7%，其中一线、二线、三线分别为+4.3%，+1.6%，-0.6%；当月环比-0.1%，其中一线、二线、三线分别为+0.3%，0.0%，-0.2%；3月，70大中城市二手住宅价格指数当月同比-0.9%，其中一线、二线、三线分别为+2.8%，-0.2%，-1.9%；当月环比-0.2%，其中一线、二线、三线分别为+0.4%，-0.1%，-0.3%。

地产投资单月同比增速转负；新开工及竣工降幅走阔；开发到位资金仍显疲态3月，房地产开发投资额为1.33万亿元，单月同比-2.4%；房屋新开工面积为1.49亿平，单月同比-22.2%；房屋竣工面积为4729万平，单月同比-15.5%。1-3月，房地产开发投资额为2.78万亿元，累计同比+0.7%；房屋新开工面积为2.98亿平，累计同比-17.5%；房屋施工面积为80.63亿平方米，累计同比+1.0%；房屋竣工面积为1.69亿平方米，累计同比-11.5%（1-2月-9.8%），竣工持续承压。

1-3月，房地产开发资金合计为3.82万亿元，累计同比-19.6%；其中国内贷款、自筹资金、定金预收、个人按揭累计同比分别为-23.5%、-4.8%、-31.0%、-18.8%。

当前疫情反复影响房地产市场正常运行，需求端受预期收入下滑、信用风险蔓延等因素影响购房者信心不足，供给端受偿债高峰期及市场下行等因素影响开发节奏放缓。一季度以来，多方利好政策积极提振市场信心，3月房企境内外发债率先迎来边际改善，静待行业信心回归与基本面修复。

投资建议：1）2022开年以来，多方释放资金面积极信号，5年期LPR下调5bp，保障房贷款不纳入集中度管理，商品房预售监管资金新办法结构性纠偏，各大行提供并购融资支持，“α风险”修复进入执行阶段，房地产行业流动性持续舒缓。

2）在流动性舒缓的同时，我国的房地产金融审慎管理和“去杠杆”趋势仍将持续深化，部分前期过度激进房企的“α风险”仍有暴露可能，但我国房地产市场“β系数”健康稳定的总体趋势不会改变。坚持“杠杆适度、稳健经营、品质立身、有序发展”的优质房企将迎来“有序竞争”发展机遇，逐步引领我国房地产行业向“利润合理化、管理精细化、产品优质化、施工绿色化”迭代升级。3）2月24日住建部提出“满足合理的改善型购房需求”，3月5日全国两会政府工作报告明确“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，我们认为后续改善房信贷支持有望提升，地产债发行有望放量。3月16日，国务院金稳委会议提出关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。我们认为后续房地产行业公募REITs发行有望破冰，首批最有可能的基础资产包括保障性租赁住房、商业地产等。4）近期市场对房地产板块关注度提升明显，看好优质龙头房企的长期表现，推荐万科A/万科企业，中国金茂、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产。

风险分析：国内部分行业发展和就业情况不及预期，进而影响居民收入和信贷扩张；房企“三道红线”叠加债务集中偿还期，部分房企出现信用违约的风险加大。