问题一：为什么说房地产平稳运行对经济金融稳定具有重要影响?

房地产行业产业链的平稳运行对于我国经济金融稳定的意义非常之大。从房地产产业链看，房地产行业不仅可以拉动对上中游的水泥、钢铁、玻璃、化工、木材、工程机械等需求，也能带动下游建材、家电等相关消费，上下游所有行业的脉搏都伴随着房地产建设的开工、施工、竣工周期而跳动。

从财政金融角度看，作为土地供应者的地方政府和信贷供应者的银行系统均和房地产行业深度绑定，土地市场每年贡献的土地出让金收入8.7万亿，地方政府性基金收入90%以上来自与此，因此“地产-财政-基建”的资金传导链极为重要;另外，居民房贷及衍生品、房地产股债均是组成我国资本市场的重要标的，维护房地产市场稳定就是维护中国金融基本盘的稳定。

从收入与就业角度看，房地产行业上下游供养了大批的从业人员，房地产行业下行会对从业人员的收入产生负面影响，另外，中国居民资产约有70%集中在房地产之上，资产价格一旦暴跌会导致居民资产急剧缩水，冲击消费信心。总之，房地产行业对于我国经济的重要性可谓“牵一发而动全身”，保持房地产行业的平稳运行、帮助行业尽快出清信用风险、推动行业恢复到正常运行轨道是今明两年政策发力的重要目标。

问题二：近期房地产市场积极政策频出，后续政策和市场还会呈现哪些特征?

最近一段时间以来，全国很多大中小城市已经吹响了房地产政策宽松的号角，内容主要包括放松限贷、限购，降低首付、放宽首付比、增加公积金贷款额度、降低房贷利率和发放购房补贴等，其主要目的还是在于呵护房地产下游消费者的置业信心，刺激低迷的房地产销售，让一些承受流动性风险压力的房企获得缓释。这个做法是过去的三轮房地产下行周期中政策对冲的惯用手法，只是本轮下行比之前更快更猛，疫情冲击之下居民收入和加杠杆能力承压，未来政策放松力度需要更为显著才能收获更好的效果。

短期来看，房地产开工和施工等建安投资增速高企的特征或将延续。从1-2月最新公布的房地产投资数据看，3.7%的地产投资同比高增主要还是由土地购置费支撑的，在“保竣工、保交楼”的压力之下，开工和施工等建安投资增速表现已出现一定程度的复苏。我们认为，未来几个月的房地产投资增速可能会因为当期土地购置费的增减而出现月度波动，但短期看，建安投资的不断复苏会是地产开发投资中较为明显的特征。

年内来看，房地产销售数据的触底反弹将是今年地产行业复苏的一大重要指标。根据我们对我国过往三轮房地产下行周期的研究，一般在房贷利率逐步下行之后的4-6个月内，居民加杠杆的意愿会逐渐被激发，随之会带动房地产销售市场回暖。房地产销售数据是房地产投资的重要领先指标，从资金来源和投资意愿两方面对地产开发投资产生影响。一方面，房地产外源融资限制较大，且各地政府“保交房”指引意向较强，房地产投资资金来源对销售回款地依赖程度仍较高;另一方面，前期房贷利率政策收紧降低了居民购房能力，房企去库存压力不断攀升，投资新建房意愿较低。销售的回暖可以通过施工和竣工环节较为快速地重新传导到投资端，因此，在今年宽松政策不断加码之下，今年三四季度房地产销售数据能否回升会是观察追踪房地产行业筑底反弹的重要特征。

行业结构来看，房地产行业未来的蓝图基本确定，行业集中度的提升也会是今年的重要特征。目前房地产国企、央企和城投不仅在拿地领域具备优势，同时通过并购私营企业的优质资产和项目获得市场主导权，未来房地产行业的集中度将会进一步提升。当下房地产行业需求端刺激政策虽层出不穷，但供给侧的刺激政策相对保持克制，我们认为接下来一个阶段，宽信用的支持主要也将流向房地产并购贷款以及优质房地产企业合理的资金需求，供给和需求两端同时发力才能快速引导房地产行业筑底回升。

问题三：当下的“因城施策”如何维护房地产市场健康发展?

去年中央经济工作会议指出，因城施策有利于促进房地产业的良性循环和健康发展。“因城施策”的本质是房地产调控政策的多元化解决方案，地方根据当地情况因地制宜，避免了政策一刀切带来的风险。

地政府“因城施策”的过程中应加强对市场的监控和分析判断，提升调控的精准度。在制定政策时，要根据城市的具体情况来推出具体的支持或抑制政策。例如，需要综合考虑当地人口流动规模及产业经济发展情况，合理配置区域及城市间新增建设用地指标，在大中城市建设用地指标上做加法，在中小城市建设用地指标上做减法，促进大中小城市协调发展。目前城市间楼市行情分化明显，仍有一些城市在市场成交量和成交价格方面处于下行区间，这种情况更加需要注重分类指导。

对于一些住房库存压力比较大的城市，应注重消化存量，控制新开发总量，同时积极创造更好的去库存环境和政策;而对于房价上涨压力过大的城市，则要从严落实差别化住房信贷税收和住房限购政策，坚持在“房住不炒”的主旋律下落实稳房价的政策。在当前房地产市场调整态势逐渐深化的背景下，部分城市政策调整压力较大，应加速房地产行业扶持政策的