三个土地开支概念之间存在什么差别?
1-2月的房地产投资增速超预期，同比录得3.7%，而其中的土地购置费作为滞后指标录得11.3%，成为跨年支撑地产投资增速的关键因素。然而从1-2月的另外两个土地指标看，目前的土地市场和房地产市场依然不容乐观。根据财政部和统计局公布的数据，1-2月的国有土地出让收入和土地成交价款同比增速分别录得-29.5%和-26.7%。为什么三个土地相关指标出现如此大的差别?目前的土地指标对于房地产投资和土地市场意味着什么?
三种土地指标分别是什么?
土地购置费、土地成交价款和国有土地出让收入是日常土地市场和房地产市场分析中较多使用的指标。
按照统计局的定义，土地成交价款是指房地产开发企业进行土地使用权交易的最终金额。在土地一级市场中，成交价款明确指的是土地最后的划拨价款或者“招拍挂”的出让价;在土地二级市场中指的是土地转让、出租、抵押等确定的合同价格。因此土地成交价款和土地成交面积数据口径对应，可以根据成交价款评估土地购置价格。简单来说，土地成交价款属于合同上的金额数字。
按照统计局的定义，土地购置费是房地产开发企业取得土地使用权而支付的费用。地产企业通过土地划拨方式取得土地使用权需要支付土地补偿费、土地征收管理费、安置补偿费和青苗补偿费等相应费用;通过土地出让方式取得土地使用权，土地购置费按照本年实际发生额度计入当期投资，款项的付款也是通过分期形式计入当期的房地产开发投资，所以土地购置费与项目主体推进挂钩，分期开发的项目只计算当期的土地购置费，之前已经支付的费用，只有等项目纳入统计才会记录土地购置费。简单来说，土地购置费是地产企业的报表数字。
按照财政部的定义，国有土地使用权出让收入(简称土地出让收入)是政府以出让等形式配置的国有土地使用权取得的全部土地价款，包括受让人支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。目前国有土地出让收入采取的还是“收付实现”的缴款方式。土地成交之后，必须在10个工作日内签订合同，合同签订一个月内必须缴纳50%的首付款，余款需要按合同约定在一年之内缴纳，而当期土地出让收入金额以实际上缴国库的金额为准，当期的土地出让收入内既包括了跨期缴纳的余款，也包括当期缴纳的首付款，所以分析其波动需要结合过往半年到当期的土地市场的实际情况。简单来说，国有土地使用权出让收入是国库内的实报数字。
三种土地指标之间存在什么联系?
三个土地指标的标的物都是土地，但由于表现形式和口径差异，三者之间既有联系也有不同。
从量上观察，国有土地出让收入、土地购置费和土地成交价款从总量上逐渐递减。国有土地出让收入对包括房地产开发内所有土地使用权出让进行征收，其中还有一部分包括了工商企业和个人，因此从口径上看范围更广;土地购置费中包含了地产企业为获得土地使用权所包含的所有费用，其中既有土地出让费用，也包括城镇土地使用税、耕地占用税等土地相关税费，而土地成交价款只是合同上标明的价格，从额度上看最小。
从指标意义上观察，土地成交价款具备一定的领先性，合同的达成大概率会领先于企业财务指标的更新和土地出让收入入库的速度，我们可以通过跟踪土地成交价款的变化观察验证土地市场的冷热状况;土地购置费体现了房地产开发企业的商业行为，由于土地购置费在报表中的变化与房地产企业项目推进和全流程配套投资有关，因此土地购置费的体量和增速变化也可以看出房地产行业的景气度水平;国有土地出让收入体现了全口径土地市场的景气度，与当年财税稳定挂钩。由于土地出让收入口径较大，且与土地出让收入到账入库时间挂钩，因此和其他两个指标相比有一定的滞后性，但对于我们分析当年地方政府财税收入能力有非常大的帮助，毕竟不少省份的土地出让收入占当年政府性基金收入比重都在70%甚至80%以上。
回顾过去近20年的数据变化，我们可以发现三项指标之间存在着较为明显的时滞周期。数据所示，土地成交价款和土地成交价款的趋势拟合程度很好，而以2010年为分野，两个指标之间的时滞出现了分化。在2010年之前，土地购置费和土地成交价款的累计同比增速之间基本没有时滞，我们认为，在那个时期，房地产投资开发投资处于黄金时期，房地产投资增速常年维持在两位数，投资的资金配套和项目推进效率极高，项目推进中土地购置费指标和当年土地成交一一对应，贴合紧密。而随着2010年34号文出台，调整了土地分期缴款方式，10-15年期间两个指标之间的滞后效应越发明显。15年之后房地产投资增速不断下行，房地产行业高速运转的引擎开始放缓，实际土地成交和项目推进之间开始出现时滞，目前土地成交价款增速领先土地购置费增速约3个季度左右。
土地购置费和土地出让收入之间也存在一定的时间滞后效应，但从月度数据看，拟合效果不如土地购置费和土地成交价之间的关系。可以发现，土地购置费和土地出让收入之间存在一定关联，但是相对偏差较大，主要由于土地出让收入中还包括工商企业和个人的组成部分，而土地购置费中又有土地相关税费
