“这次土拍让我们很难，中央公园地价下浮对周边地块新开的楼盘冲击比较大，很焦虑。”3月17日，一家曾参与2021年土拍的开发商告诉乐居新媒体。

13宗地，楼面最高限价直降6000元，总供应量大幅缩减80%!

重庆2022年首轮集中供地相比此前从量和价上大幅精减，规模之大，出乎市场预期。

中央公园三地块限价打六折、七折

中央公园位于重庆渝北悦来商务中心区，作为重庆主城热门板块一直备受房企青睐。2021年该板块全年成交17430套住宅位居新房热销板块榜首。

2022年首批次土拍推出了渝北区两路组团F分区组团地块(F22-2，F22-6)，起始楼面价8398元/㎡，最高溢价率15%，最高限价9658元/㎡。就在该地块右侧有个叫海成云境项目在售18000元/m2，它是海成集团在2021年重庆首批双集中供地时，以14583元/㎡拿下的中央公园地块，土地面积43亩。

此次新推F地块比2021年推出地块面积大一倍，最高限价却下降了4925元/㎡，降幅达3成。

更让人惊讶的是，两江新区两路组团C、F标准分区组团地块。该块起拍价8130元/㎡，最高限价9350元/㎡。与之紧邻的是2021年4月保利拿下的重庆土拍地王项目，楼面地价15711元/㎡的两江新区两路组团C标准分区(见表格)，当时地块溢价率达83.2%。此次推出的该地块最高限价居然下降超6360元/㎡。相当于打了六折卖地。

渝北区两路组团F分区地块也是如此，起拍价8800元/㎡，最高限价10120元/㎡，相比去年首轮土拍1.4万元/㎡成交的附近地价，该地块离中央公园距离更近，并且围绕一片自然水域，9号线二期在建，自然环境优质+交通便利。一年之后，位置更好，但楼面地价最高限价要降4000元/㎡!

根据出让规则，三宗中央公园地块均以最高溢价15%设置了最高限价，超过该限价将通过摇号决定竞得房企，以上地块差价按照最高限价成交，相比周边临近地块楼面地价降幅约4000-6000元/㎡，如果按照底价成交，成交均价下幅将更多。

不止中央公园板块，此次推出的西永、蔡家、大渡口、李家沱等地块，即时达到最高限价，相比周边成交均价，也有不同程度的地价下浮。

据了解，中央公园在2021年第一批次双集中供地拍出1.5万/㎡楼面价地王及其他9宗13000元/㎡+地块后，第二、第三批次均未推地供量。

2021年首批次土拍中央公园板块成交地块

时隔一年，中央公园板块商业兑现、人气攀升、居住度也随之提升。但三宗中央公园优质住宅地块地价最高限价下浮三四成，意味着开发商可以六折七折拿地，同时开发成本降低三四成!

首批供应“骤减”8成

除了地价下降，重庆供应量也终止了“海量供应”，本次土拍推出13宗地，总占地面积约1361.07亩，计容可建体量仅147.1万方，综合容积率1.62，出让起始价总金额约94.4亿元，起始楼面地价6417元/㎡。

13宗地对比2021年集中供地动辄4、50块地的数量，缩减近80%。

当然，这也和重庆将土拍分成四批次拍卖有关。

目前，重庆主城多区已发布2022全年拟供应地块，如果按照供应计划，与2021年相比，重庆全年土地供应量持稳。

对此，重庆房地产业协会表示，“相比去年，今年供应总量基本平稳，集中供应次数将由3次调整为4次，其余批次计划预计在5月、8月、11月发布。”

重庆本年度集中供地由三批次调整为四批次供地，有业内人士分析，调整后对各方都利，为开发商、土地方以及市场提供了更多思考、调整以及缓冲时间。

放眼全国，青岛、济南、武汉、成都等地全年集中供地进度均调整为四批次供地，但成都2022年首批供应土地50宗，合计约3124亩涉宅用地，同比2021年首批供应量仅下幅9%。

如此看来，在全年计划供应量持稳背景下，重庆首批供应土地选择了“骤减”供应量，是走出了谨慎、且脚步放缓的一步。

楼市成交持续低落

从2022年开年至今，重庆商品房市场一直平平无奇，3月7日至13日，重庆商品住房成交10.84万方，环比下降37.59%，购房者观望情绪重，成交持续低落。

但主城区商品住宅供应量持续上升，一周供应19.76万方，环比上涨86.77%，可以看出，不少开发商开始“备货”期待楼市回暖的来临。

在市场端，比起首付降2成的回暖信号，重庆房贷利率仍居高位，是不少业内人士认为楼市回温缓慢的原因。

即使重庆首套房5.20%、二套房5.40%的房贷利率比2021年最低的时候，还要再低5个基点，但相比其他城市，重庆房贷利率仍旧高位并且降幅较小。比如，苏州最新房贷利率已重回“4”字头，首套4.6%左右，二套5.3%左右，曾掀起一波楼市热度。

在重庆目前回温缓慢的市场背景下，首批集中供地从拿地竞拍进度、供应量都有所调整，竞拍规则延续了此前资金审核的规则，并且延续“现场拍卖+摇号”方式出让，取消竞自持，降低了拿地门槛。

有头部民企表示今年不拿地

重庆进入“集中供地”以来，土拍规则其实一直在逐步放松，相比拿地规则宽松的2021年第三批次土拍，此次土拍甚至直接降低了拿地楼面价，从成本端激发房企拿地意愿。

乐居新媒体对重庆部分开发商进行咨询，有头部民营