事件描述

2022年3月15日，国家统计局发布2022年1-2月房地产开发和销售情况月度报告。

事件评论

需求仍处于探底阶段，以价换量较为明显。2022年1-2月全国商品房销售面积和销售额分别同比-9.6%和-19.3%，但百强房企销售面积和销售额分别同比-43.6%和-43.4%，新增居民中长贷同比-48.6%，去年同期百强房企权益销售额占比近70%，逻辑上隐含小房企销售明显更好，与30大中城市销售数据也有较大出入；鉴于历史上统计局数据波动率相对更低，数据趋势可能更具备参考意义，销售金额降幅还是略有扩大，需求仍处于探底阶段；均价同比-10.7%，以价换量现象明显，与微观主体降价以加速回款相匹配。

补库存不会提前改善，短期数据存在“扰动”因素。2022年1-2月新开工面积同比-12.1%，降幅低于预期，但考虑到1-2月在全年占比不到10%，同比确实容易出现短期“扰动”；在拿地、销售、到位资金等均承压背景下，补库动力难以提前修复，预计未来几个月仍处于相对低位；竣工面积同比-9.8%，大致符合预期，保交付是第一要务，资金链只影响节奏而非决定趋势，即便部分房地产项目产生逾期交付风险，但“保交楼、保民生、保稳定”

要求下地方政府也将落实管理责任，预计竣工向上周期仍未结束，全年节奏呈前低后高。

投资增长主要由于价格因素，资金链依旧承压。2022年1-2月房地产开发投资完成额同比+3.7%，非房企参与的保障房在统计口径上并不纳入房地产开发投资，因此投资增长主要得益于价格因素（生产资料PPI同比+11.6%），剔除价格因素之后，实际投资仍是负增长；但从边际上看，投资确实有一定修复，可能跟统计口径和支出节奏有关，持续性仍需观察。房地产开发企业到位资金同比-17.7%，国内贷款、定金及预收款、个人按揭贷款均延续明显下降趋势，行业资金链依旧面临巨大压力，节流是房企当前的普遍选择。

统计局数据好于预期，短期或对地产政策节奏预期造成干扰，但维稳仍是大势所趋。从实际情况来看，房地产行业基本面仍处于供需双弱状态，且正经历着空前的民营房企信用风险，实际投资上半年仍面临较大压力，稳增长背景下地产维稳政策仍需强化。对经济形势的判断应该参考多维数据，而且因城施策背景下，地方政府才是决定“框架之内”政策走向的关键，预计后续政策信号大概率仍会进一步增强，三大需求端核心工具将逐步落地，包括房贷利率的继续加速下行，首付比例的进一步优化，以及限制性措施的结构性优化。

当前仍处于行情的第二阶段，重申“贝塔未满、阿尔法更强”的判断。去年10月份至今，行情的演绎均处于第二阶段，对应“数据继续向下，政策逐步落地”，且正处于政策落地由慢到快的关键切换窗口，短期的波动提供了更好的年度配置机会；短期格局逻辑优于周期逻辑，高信用房企回调后性价比更高，当前时点首选金地集团、保利发展；而一旦政策如期加速落地，优秀的腰部龙头将体现更大弹性，节奏上与历史相对比并未本质区别，下半年可关注具备好资产的“脱险类”房企。此外，优质物业股也进入战略配置窗口。

风险提示

1、政策落地及见效时点有不确定性；

2、腰部房企信用修复进展低于预期。