行业近况

上周共52城披露周度销售数据，新房销售面积在剔除春节假期错位影响后同比下降40%（上上周-35%）；2月前三周新房销售面积累计同比下降38%（1月-41%，剔除春节错位影响后-32%）。上周北京完成2022年首轮集中土拍，流拍率边际下行，溢价率小幅回升；上周300城宅地成交建面同比下降45%，2月前三周累计同比下降66%（1月-47%）。2月全国首套与二套房贷主流利率均环比下行9bp至5.47%和5.75%，银行平均放款周期缩短至38天。1评论

上周新房销售面积同比下跌四成。上周我们监测52个样本城市新房销售面积在剔除春节假期错位影响后，同比降幅为-40%（上上周-35%），其中超高/高能级和中低能级城市分别同比下降36%和50%（上上周-26%和-50%）。2月前三周新房销售面积累计同比下降38%（1月-41%，剔除春节错位影响后-32%），其中超高/高能级和中低能级城市分别同比下降34%和48%。

上周北京完成集中土拍，流拍率边际下行，溢价率小幅回升。上周北京完成2022年首轮集中土拍，推出18宗宅地中17宗成交，流拍率下行至6%（2021年第三轮17%），实际溢价率上行至5%（2021年第三轮为1%）。上周300城宅地成交建面同比下降45%（上上周-58%），溢价率与流拍率分别为4%和23%。2月前三周300城宅地成交建面累计同比下降66%（1月-47%），溢价率和流拍率为4%和45%（1月4%和23%）。

2月房贷利率与银行放款周期均边际下行。2月5年期LPR保持平稳为4.60%，全国首套与二套房贷主流利率较1月均环比下行9bp至5.47%和5.75%（较5年期LPR加点87bp和115bp），全国银行平均放款周期较1月缩短12天至38天，为过去三年最低水平。

估值与建议

开年至今新房销售整体仍延续低迷走势，我们认为市场销售短期走势仍以底部震荡为主，行业处于加速出清过程。近期部分城市政策端已出现积极变化（如调低首付比例与贷款利率），我们继续提示均好型优质龙头房企的配置价值，同时建议关注在保证财务稳健性的前提下兼具一定弹性的标的。A股推荐保利、金地、招商蛇口、金科、滨江、华侨城、万科，H股推荐中海、华润、旭辉、建发国际、越秀、碧桂园。物管板块推荐金科服务、碧桂园服务、旭辉永升服务、中海物业和保利物业，建议关注新城悦服务（未覆盖）。

风险

政策端正向调整力度不及预期，房企信用风险超预期恶化。