“天棚鱼缸石榴树，先生肥狗胖丫头”，你向往过在四合院里生活吗?凭借着稀缺性、极佳的区位及厚重的文化底蕴，北京的四合院、上海的老洋房分别占据着两大一线城市房产界的顶流。一套四合院动辄几千万乃至上亿元，将它的客户群体限制在极小的范围，也注定这一市场的小众。

2009年开始接触四合院的铁萌，自认为入行时间不算很长，但却是见证了市场突飞猛进的一个时期，四合院价格也从3万元/平方米涨到目前的10万元/平方米以上。近日，铁萌从一个房产经纪人的视角，向中新经纬讲述销售四合院的故事。

一年成交二三十套

四合院，作为最能代表北京地域特色的传统民居，星罗棋布般地散布在二环内，不管是北京人还是外地游客，都将它视作一种标志性符号。

不过，即使二环内不大，在业内人士看来，不同地段的四合院仍有高下之分。铁萌是泓冠地产的高端服务部总监，他说：“北京是以故宫为中心向四周扩散，在懂行的人看来，四合院的价值也是以故宫为中心，故宫周边一圈是最好的，然后北城又好于南城。仅从区位看，大致的顺序会是南池子、北池子、什刹海、东四、西四、东单、西单、鼓楼、前门外。”

在他看来，二环内的四合院虽然不少，但刨去公房、大杂院、历史保护建筑等等，能够上市销售的院子少之又少。“我估计，现在能够交易的四合院，连大带小的，可能不足200套。1000平方米的院子，存量用两只手能数得过来，因此大院子的价值也很高。”

即使挂牌在售的，也有不少无法交易，“比如，系统里有300套房子，可能有100套最终都没办法过户。”不能交易的一个重要原因是产权复杂。“很多四合院是老辈儿人传下来的，可能是三五家人共有，谁也不能得到院子的完全产权，而为了防止家里老人过世后产权变得更复杂，就会把院子给卖了，进行变现。如果产权人都同意，那还好说，只要有一家不同意，这院子就卖不了。”

四合院交易前，还需要按照占地面积1.6万元/平方米缴纳土地出让金，有的业主没这个能力交，有的是不想交，这就要看客户愿不愿意垫付。还有的，一个院子被分割成好几个房本，而按照北京市的限购规定，京户限购两套、非京户限购一套，这直接就卡住了交易。

“我经手过一个拖得时间比较长的，在2016年北京限购政策出台之前签的合同，后来限购了，土地出让金交纳政策也变了，前前后后拖了2年多才完成。”他称，四合院的成交周期最少半年，基本上要一年，拖三五年成交的也不少。

因此，规模比较大的中介机构，比如链家、我爱我家，基本不做四合院交易，原因之一就是交易周期长、手续烦琐、房源产权关系复杂，成交一套四合院的时间可能够卖好几套楼房了。只有长期做四合院的经纪人，才能摸透里面的各种门道。

市场上没有四合院交易量的统计数据。而据铁萌估计，在2016年限购政策出台之前，通过中介成交的四合院一年大概有60-70套，限购以后，每年的成交量大概在20-30套。

中新经纬注意到，近期有中介在抖音等平台发布消息称，一套大型四合院以21亿元的价格成交，仅定金就有1个亿。不过铁萌称，他没有听说这个消息，可信度不高，“有的交易不通过中介成交，比如房子在公司名下，以股权转让方式出售。但总体来说，过亿元的院子每年也就成交两三套。”

一个车位，也能差出500万

过去多年，四合院的价格水涨船高。铁萌称，2009年入行时，以占地面积算，一套四合院的价格大概在3万元/平方米，而据更早入行的人称，再往前的话，单价也就在1万元/平方米左右。

他接着称，四合院目前的单价在10万元/平方米以上，胡同宽敞、停车方便、院形方正、朝向好、私密性高的院子会更抢手，单价达到20万元/平方米也不稀奇。不过，自限购政策实施后，四合院的价格已经基本没有变化。

但这个价格只能作为参考。四合院不像住宅小区，售价可以参考同小区、同户型的价格，它没有完全意义上的均价概念，实际售价受到很多因素影响。与楼房价格逻辑相反的是，四合院面积越大，它的单价就越高，比如，一两百平方米的院子售价在2000万元，但由于三四百平方米乃至更大的院子比较稀缺，价格上会高出很多。

“总的来说，四合院不是一个标准化产品，同样面积的两套院子，胡同东口那套周边环境特别干净，胡同西口的那套破破烂烂，而且要七拐八拐的才能进去，那它们的价格就完全不一样。”铁萌称。

胡同作为二环内交通的毛细血管，它也连接起了大部分的平房、四合院及大杂院，因此，胡同能否通过车辆以及是否有停车位，成为影响四合院价格的一个重要因素。他说：“绝大部分四合院的门口都不能停车，或者车位被老居民占了，那你也不能说你家门口的地方，就是你的停车位。因此，有停车位的院子，可能比没有车位的高出500万元。至于车位值不值这么多，就要客户衡量了。”

他进一步称，购买四合院的客户绝不是刚需客群，他们一定是比较过了别墅、高档公寓，并且有四合院情结的人，这些人愿意以自己的心理价位而不是市场价位去买院子。

“私密性也是一个考量因素，比如，四合院旁边有一栋楼房，可以看到院子内