——大趋势下的破与立、危与机

2022年，行业将迎来规模与规则的拐点，一个新时代开启，冰与火共存的青铜时代。新时代下，危与机并存，大破中有大立，顺势而为者，方得新生。

“能够生存下来的，不是那些最强壮的物种，也不是那些最聪明的物种，而是那些最能适应变化的物种。”

——达尔文

2022年的第一场雪

2022年上海的第一场场雪，不约而至，离“2002年的第一场雪”，转瞬已是二十年，中国地产业最黄金的二十年在风雪中永别了。比昨晚大雪更冷的，是房地产行业密集的预亏公告、各地房企办公室的围堵、以及香港资本市场的股债双杀。

31家A股房企昨深夜出公告，20家预亏，最高的预亏近390亿，超过百亿的也有好几家。这两周来的施工单位围攻开发商办公室，打砸已是常态，一家头部房企的总部被攻破，颇有六大门派围攻光明顶的架势。此外香港资本市场，受又几家房企评级被下调的影响，近日股债连续大幅下跌。

一月份的行业，就在这样的血雨腥风中收尾了，这应该是行业有史以来最惨的春节，没有之一。然而真正的勇士，要敢于直面惨淡的人生，众多的地产人没有选择躺平与放弃，而是奋起拼搏。

从来没有如此深刻地体会到海明威笔下的《老人与海》。

诸多房企如同一座座孤城，没有援军，退无可退。任何一段城楼被击破，整座城就都沦陷。唯有浴血奋战，兵来将挡，水来土掩，坚守到每个黎明。每天晚上西风烈烈、精疲力竭，次日清晨又须斗志昂扬，甲光向日。

这是一场火与铁的考验，不仅对企业，也是对团队，对意志的考验。是兵对兵、将对将、组织对组织的狭路相逢，坚持到最后的才有可能活下去。

如同尼采所说：

“如果这世界上真有奇迹，那只是努力的另一个名字。”

2022地产趋势猜想

2022地产的变化将是剧烈的，但在大动荡之后，仍会趋于新的稳定。对22年的政策、市场、行业、企业、城市等方方面面，可能有很多可能性的趋势变化，可以归纳成九个方面：

1.三底:政策底、资金底、市场底

政策托而不举，一月份见底，稳是主基调，支持行业良性循环和刚需置业。部分城市因城施策，可能会局部调整限购限贷等短期政策。后期可能推出长效机制，比如房地产税出台。也希望房地产税早点出台，否则一直悬着一把达摩克利斯之剑，合适的税率出台，取消短期政策，对行业的长期平稳发展反而是好事。

资金底最快三四月份。银根会放松些，但有滞后期，不会大水漫灌。政策的效果显现至少需要3个月的时间，金融机构的信心与行动需要进一步的提升，行业的流动性危机估计会持续到三、四月份，这期间房企还是有可能间断暴雷。

市场底乐观的话六七月份。市场信心与交易的完全恢复则可能要更久一些，乐观一点到六七月份，量价陆续修复。房价触底、暴雷平稳、政策支持，三者共同作用后回升。

2.三潮:并购潮、裁员潮、减薪潮

行业暴雷过后，出现大量收并购的机会。破产重组，资产出售，项目并购，都将是历史大年。优质的资产和合作的项目会是优先选项，获得银行收并购贷款支持的企业会成为主流并购主体。

随之而来的是行业大量的裁员。暴雷企业不说，哪怕正常企业，也要为了长期生存，思考开源节流。过去的顺境扩张改为逆境收缩，导致组织冗余，必然要精简提效。

地产的平均薪酬水平会回归。行业从业人员很多，但其实人才稀缺，不少人是顺时代而鸡犬升天，拿着与能力及贡献不相匹配的薪酬。

时代的红利正在消退，地产人也要回归平常心。要从高薪酬降到社会中位值;要凭能力赚钱，而不是凭简历;要立新功，而不是躺在功劳簿上。

3.三少:销售少、回款少、买地少

销售开局惨淡，下半年或有回暖机会。一月份销售同比回落超过40%，开局的日子就很艰难，一季度估计都会很惨淡，二季度有机会触底回升，看政策落地的情况，下半年会好于上半年。

回款少，自由现金流更少。年度回款的总量会随销售减少而同步降低，同时银行也不愿对暴雷的企业放按揭，此外回款大多在项目上被监管，难以形成自由现金流，无法集中还贷款和跨项目支付工程款项。

一批次供地会出现较多推迟和流标现象，全年土地出让也会少于21年。市场不好，房企缺钱，特别是能用于买地的自由现金流，加上库存比率高，没有补货的压力，能买的地自然就少，而且还有收并购的机会，一手买地会下滑较多。

4.三多:工抵多、烂尾多、客诉多

行业缺少现金，只能以非现方式支付。非现的方式最常见的就是工抵房和商票，监管机构对商票有新的明确总额和期限控制，而且施工单位也担心开票主体的信用问题，抵房可能是更容易接受的方式。

风险企业资金被锁死，项目烂尾风险增加。随暴雷企业的增多，旗下项目都面临交付风险。同时各地方政府为保交付，加大了所有项目的监管力度，资金在项目间无法腾挪，导致部分项目可能超额锁定，部分项目则资金不足，增加了交付风险。

客户群诉会大幅度上升。项目无法交付一定是客户群访群诉的最重要原因;其次是为获得现金流的项目