2021年，物业行业犹如坐了一趟“过山车”，起起伏伏。但总体来看，物业行业发展的基本逻辑和属性没有发生变化：物企通过非住业态、城市服务等不断拓宽服务边界;基于社区和家庭场景的社区增值服务发展探索正如火如荼;物业领域的数字化变革开始起步......

对于刚刚过去的2021年，克而瑞物管在《2021-2022年中国物业管理行业发展白皮书》中总结道：这一年，关于物业行业的政策全方位的发布，规范行业发展，拓宽行业边界;这一年，行业规模保持快速增长，非住行业、增值服务、环卫市场空间广阔;这一年，上市物企规模仍是主旋律，拓展方面开始重视城市浓度提升;这一年，企业积极开展增值服务，但成效还不显著;这一年，政策、资本市场、地产变局合力助推并购热潮;这一年，资本市场经历冰火两重天;这一年，在各方的努力下，物业行业的发展也越来越规范……

2021年是“十四五”的开局之年，物业管理服务作为最贴近居民的角色，在满足人民的美好生活中，具备尤其重要的作用。未来将在政策的支持下，起到越来越重要的作用。

边界不断延伸，“物业+”成年度热词

从政策层面来说，2021年物业行业的边界进一步拓宽，“物业+养老服务”、“物业+生活服务”、物业布局老旧小区成为关键词。以养老为例，随着我国的老龄化程度正在进一步加深。

于国家层面，中共中央、国务院、发改委、商务部、住房和城乡建设部等各类机关主体均对“物业服务+养老服务”模式探索提出重要指导意见并明确物业服务企业开展养老业务可依规申请相应优惠扶持政策。于地方而言，山东、北京、江西和江苏等地也将物业服务与“养老服务”融合发展作为重要方向。

规模扩张空间大，市场份额逐渐提升

2021年物业管理行业保持了快速的发展态势，行业总规模达到342亿平。综合城镇人口增量、地产开发增量以及人均住房面积提升、物业覆盖率提高等因素，经测算，预计2025年物业管理行业总规模有望实现388亿平方米，2021-2025年年复合增长率3.2%。

2021-2025年(预估)全国物业管理行业管理规模(亿平方米)

头部企业整合加速，市场份额达到新突破。2020年百强企业在行业中的市场份额进一步提升至30.76%，较上年增加1.61个百分点，集中度进一步提升。

2010-2020年百强企业管理面积及市场份额变化情况(亿平方米)

上下半年行情割裂，演绎“冰与火之歌”

2021年伊始，多项利好物业管理行业的政策频发，为行业营造良好发展的政策环境。年初企业陆续发布盈喜公告，加上年报中良好业绩、明确的战略规划，为市场注入发展的信心，带动物业板块整体提振。上半年也迎来递表高峰期，近30家企业成功递表。

2019-2021年物企递表企业数

下半年，资本市场遇冷，恒生物业服务指数一路下滑，预期的上市高峰并未到来。截止到2021年12月31日，上市物企总数仅为55家。待上市物企中，多家物企首次递表到期而未能更进一步，致使二次递表企业增多。

中南服务、祥生活服务和中梁百悦智佳在历经二次递表后，通过聆讯而后续进展不明。当前，祥生活服务聆讯资料已呈失效状态，并表示决议暂缓上市。

行业也首次出现IPO终止和退市事项：阳光智博换股万物云，富力物业则被碧桂园服务收购，均终止IPO;碧桂园服务收购蓝光嘉宝服务，蓝光嘉宝服务于8月20日正式退市。此外，6月集中递表的物企则在年底递表资料陆续过期。

上市物企则普遍遭遇股价明显回调、PE倍数腰斩、市盈率下降等状况。2021年，物业板块PE普遍下降，至2021年末物业板块PE均值仅为17.64倍，相较2020年末(37.00倍)降幅52.31%。其中，市盈率最高的是华润万象生活，为53.72倍，较去年底下滑64.36%;市盈率最低的彩生活，为2.26倍，较去年底下滑74.66%。

2020-2021年上市物企估值表现

规模仍是主旋律，母公司依赖成“双刃剑”

面对规模为基的市场逻辑，提升规模保证绝对实力成为头部企业的共识，头部的竞争早已是抢跑的状态，2021年的大手笔动作也显现出企业的规模焦虑。2021年开年业内企业纷纷在业绩公告会上公布成倍的规模目标，为全年的市拓热潮定下基调。

当前，大多数上市物企均有地产母公司背景，物企的发展离不开对母公司的业务依赖，地产母公司对物业企业的支撑主要体现在地产关联方土地储备对于物企未来业绩保障的规模输送和关联企业利润输送两方面。

如碧桂园服务2021H1关联方土地储备27880万平方米、融创服务2021H1关联方土地储备27820万平方米等，皆为物企后续发展提供了充足的规模支持;2021年四季度，鑫苑服务、建业新生活等多家物企提高关联交易上限，母公司利益输送可见一斑。

政策、资本、地产三大助力，助推并购热潮

第一，政策风口期助推并购：2020年以来，国家相关部委密集出台支持物业服务行业发展的政策，行业进入发展上升期。物业企业纷纷递表上市，受行业利好、资本市场等因素影响企业竞争加剧，行业整合和收并购加速。

第二，上市募集资金充裕，主要用途为收并购：截止2021年12月31日，根据不完全统计，48家上市物企上市共