本篇债市盘点，聚焦房地产这一重要发债行业，除对整体行业进行政策及风险梳理外，还将对重点风险案例进行回顾剖析。
一、房地产行业回顾与展望1、行业政策盘点自2020年以来，针对房地产行业的重磅政策，具体包括地产三道红线、银行贷款集中度、城市集中供地、二手房指导价等。对房企冲击最大的政策无疑是“三道红线”、房地产贷款“两集中”政策的实施，“三道红线”从房企融资需求端给房企戴上“紧箍咒”，房地产贷款“两集中”政策则从银行融资供给端管住银行给房企放贷的冲动。
如果只是按照“三道红线”设定的有息负债增长幅度来执行，房企也不会出现后来的接连“爆雷”现象。由于在政策执行过程中执行力度超出预期和“政策初衷”，允许有息负债略增长或零增长，变成了有息负债普遍减少，这给以往依赖融资维持资金正常周转的高杠杆房企带来了巨大挑战。
2021年6月“三道红线”政策进一步收紧，央行等监管部门将“三道红线”试点房企的商票数据纳入其监控范围，要求房企将商票数据随“三道红线”监测数据每月上报。拿地销售比不超过40%、连续三年经营性现金流是否为正等辅助观察指标也受到重视。
“三道红线”、银行贷款集中度等监管政策实施后，房地产行业杠杆率连续下降，降杠杆效果显著。据中指研究院数据，2021年三季度，沪深上市房地产公司剔除预收账款后的资产负债率均值为65.8%，较2020年同期下降0.4个百分点，净负债率均值为93.4%，较2020年同期下降6.1个百分点。杠杆率下降背后是各调控政策发力后房企各大渠道融资均受限，房地产贷款增速持续下降。中国银保监会数据显示，截至2021年9月末，房地产贷款增速降至8.6%，比全部贷款增速低近3个百分点。
“集中”供地加大房企资金压力，重磅政策持续发力楼市降温。除了三道红线和银行贷款集中度政策，针对房企的调控“三驾马车”(即三道红线、银行贷款集中度政策、土地供应“两集中”)还有住宅用地供应“两集中”政策。所谓“两集中”，即集中发布出让公告、集中组织出让活动。2021年2月份，多地发文明确2021年将推行住宅用地“集中供地”模式，同步公开出让，全年将分3批次统一发布住宅用地招拍挂公告。该政策实施后极大地考验房企资金实力，中小房企和资金压力大的大型房企退出核心城市的土地市场。
在多重调控之下，下半年以来，随着调控政策和信贷环境的持续收紧，楼市不断降温。2021年7月住宅销售金额与销售面积单月同比增速双双转负，年内单月同比首次为负，深圳以及三线城市的二手住宅销售价格环比下跌，行业景气度承压。但地产调控政策迟迟未松动，商品房销售额月度降幅持续扩大，2021年7-10月商品房销售额同比增速分别为-7.08%、-18.71%、-15.8%、-22.65%。11月份商品房销售额降幅虽然缩小，但同比依然负增长，同比增速为-16.31%。
楼市大幅波动之下房企的策略也随之调整。上半年楼市热度较高时房企拿地也颇积极，尤其央企国企积极“抢地”，第一批集中供地溢价率较高，但进入下半年后，在“三架马车”政策合力以及多地出台二手房指导价之下，调控成效显现房地产行业热度急转直下，房企销售困难、资金承压，只能放缓投资进度以保证资金链安全，下半年土拍市场也逐步趋冷，流拍率增加。
上半年房地产开发企业到位资金保持高增长，同比增速约23.5%，但随着楼市降温销售金额同比减少，房企到位资金也受较大影响，同比增速逐月下滑。2021年房地产行业最重要的两个关键词为“政策”和违约，贯穿全年，直到现在一些民营房企的风险出清依然还在持续。
2、行业表现单月房地产投资同比降幅有所收窄，竣工重归正增长。得益于土地市场的边际修复，2021年1-11月份，全国房地产开发投资13.73万亿元，同比增长6.0%;单11月看，开发投资完成1.24万亿元，同比下降4.3%，较10月份的-5.4%有所收窄。而11月新开工同比下滑21.0%，跌幅缩小12.1个百分点，同比2019年下降17.8%。单月新开工自4月以来同比持续为负值，但从11月其有一定程度的收窄。11月竣工面积同比增长15.4%，由跌转增。我们预计由于近期需求端销售持续回落叠加流拍率上升，房企资金面紧张延续，预计后续投资将继续维持偏弱的状态。
到位资金中的自筹资金、按揭贷款边际改善，但由于销售下滑，定金和预收款仍然处于下滑态势。11月房地产开发企业到位资金为1.68万亿元，同比下降7.0%，增速较10月份提升2.5个百分点。其中，国内贷款1492亿元，同比下滑20.5%，增速较10月份提升6.7个百分点;自筹资金6761亿元，同比增加2.1%，增速较10月份提升4.9个百分点;定金及预收款5116亿元，同比下滑16.1%，增速较10月份下降3.2个百分点;个人按揭贷款2955亿元，同比增加10.6%，增速较10月份提升9.6个百分点;销售回款8071亿元，同比下滑7.9%，增速较10月份提升0.9百分点。
2021年12月中央经济工作会议强调坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，同时要求加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循
