《楼市点评》今年是笔者连续第十五年为新一年撰写楼市忠告：

*(1)东升西降*

过去十多年掌握「西去东来」大势是投资准确性的关键，我认为要面对的现实是局面已进入「东升西降」的阶段，全球多方面的主导和话语权逐步落在中国手中，未来西方国家将作出最激烈的抗拒，但大趋势，投资不可抗逆!

*(2)香港金融中心持续扩大*

香港股市2021年的成交金额对比两年前2019年的规模已倍升，若以恒生指数每日收市点计算的成交图表，香港股市亦已「龙市」化(即不断转折之下谷底仍浪比浪高)，加上2022年我认为是「中国金融年代」(中国在金融市场将更主动及自主)的开启，香港前景更秀丽!但西方国家必日益针对香港，投资必须留一手以应变受袭!

*(3)资金流趋势是重点*

无论你对自己的观念几有信心，看资金流始终是以数据为最可靠依归(M3和银行结馀)，资金量保持高水平，香港的低息期就可持续，基于资金量若能继续远高于借贷量，加息并不易冲击大局!

*(4)高通胀冲击民生*

环球高通涨潮锐不可挡!势必冲击民生!

在香港房屋政策上，正进入「大基建年代」!却没有人关注高通胀的影响，也因此，无论造地或者建屋上政府的效率是否能获得提升，将决定香港的祸福!

*(5)平行时空的世道和市场*

贫富悬殊、过分重视意识形态令世代进入了新的二元化!

贫富悬殊下，有资产者和高薪者成为了购买力强横的「富裕族群」，他们购买的较优质楼市板块楼价不断大步创新高，但无资产者和收入只及人均入息中位数字的「草根族群」，他们置业的楼市板块楼价会大幅落后!于是两极成交一起在市场发生。

而资讯科技的过分发达，过量的高聚焦短讯「植入」令人们偏离了整体逻辑!完整概念不足的人各走极端并人以群分，由两群效忠自己意识形态的人不断找理据去作意气之争!政治如此!

楼市也分「好淡之争」!无论市场变化如何，大部分时候市场也被扭曲诠释!

*(6)楼价颠覆不定下强势上升*

楼市的上升结构即高资金、低借贷、低供应和财富效应根本没有改变，「龙市一期」的上升阶段继续发展前进!购买力和财富效应更进一步聚积深厚!来年我们更极可能要面对通关后的购买力释放、高通胀的冲击、资金的涌入、和财富效应的进一步启动，市场只是被各内外因素及情怀作非结构性的困扰，楼价仍继续颠覆不定下再创高峰!楼市仍然是最佳的资金避难所!

二元化社会引起的悲情主导，一次又一次令香港人严重低估香港聚积多时的深厚购买力!

*(7)租金仍处于易升难跌局面*

高通胀期的第一个阶段是物价上涨，高通胀期的第二个阶段是人工追升，纵使工资加幅追不上物价上升，这都是通胀或者「滞胀」的结构，并不是「通缩」结构，觉得租金长远会跌是错误且高风险的，租客中有心置业者应早买楼为妙!

*(8)严防疫情下的危与机*

新冠疫情带来了悲剧，亦带来了改变!

面对疫情是否能稳守秩序，不单只影响到民生，还影响到生产链、材料链、人力资源链的优╱劣势!带来不同板块的兴衰，当中的危与机，大家应该要探讨及趋吉避凶!

创科、生产线的优势逆转，正把旧有投资逻辑完全被颠覆!

*(9)商业模式内外转型*

很多人正准备通关之后的市场回复，但我认为更加重要的是为转型后的新环境去准备!立刻掌握自身商业模式的转型，否则捱过寒冬之后可能才是市场进行高速淘汰的时候!

资讯、物流、融资的改变，静悄悄令现有模式失去了竞争力但仍有很多人未自知!

很多人机会来临到眼前却不自觉!

*(10)大湾区年代开启*

在疫情抑制下，大湾区年代延迟了来临!却凝聚了更大的能量!

大湾区年代预算在下半年会起动，担当著在未来环球经济复苏走得更快去超越各国的引擎!

令人力资源、市场竞争、成本结构也改变!

进取的人在未来一年充满机会，也令人丰收!

但对持躺平主义的人却不利!香港市民要加油了!