《楼市亮话》年近岁晚，有老友叫我今年不用做楼市预测，有报章已经做了，访问了50个业界专家，全部都话升，升5%以内有31个，6-10%有12个，10%以上有7个，所有专家都话升，唔通今年楼市仲有得跌?

今次我又要拎返本「第十个人理论」出来。大约十年前，政府为了压抑楼市而开始出招，业界亦一致睇淡，但我们公司的物业全部租出，租金亦唔错，我唔相信楼市会跌，于是写了一本书叫「第十个人理论」，这是犹太人哲学，任何一件事，九个人有同样预测，第十个人是有责任作出反方向预测，当然，一定要搵一些理由出来，唔好只系反对。

既然有50位专家讲升，我一定要讲跌。首先，大家要留意那50位专家，大多数是同新楼有关，地产商可以控制出货，新楼上升并不出奇，但二手楼，是有一定风险。

美国已经无力控制通胀，唯有加息，而且明年会加三次咁多，后年亦会加多三次，换句话说，在香港供楼的人，有可能在两年内要付多一倍利息，如果问银行借1000万，现在只需要付15万利息，到明年就要付30万，平均2万5一个月，负担相当重，这还不够，现在大家可以还息不还本，到了明年4月，就冇呢支歌仔唱，问银行借钱买楼的人每年要付4%本金，一年要付40万。换句话说，到了明年，问银行借了1000万的人每年要还70万本金与利息。老实说，不是有咁多人负担得起，除了买楼的人减少之外，亦有一些人，例如去了英国的人，他们安定之后就会卖香港楼，需求减少，供应增加，楼价是有机会下跌。

有人话使乜惊，只要国内开关，购买力涌至，港楼想跌都难，去年讲或者有效，今年国内的经济亦不太好，到香港买楼的人未必会有预期咁多，大家千祈唔好寄以厚望，否则希望愈大，失望愈大。

香港受疫情蹂躏了两年，不少市民资产亦被消耗掉，虽然还未至于要卖楼，不过用家人的配额买楼就有困难，就算明年香港开始复苏，但一定要经过两三年时间才可以复原，本土购买力才会再出现。

去年香港股市无无谓谓跌了14%，市民如果有多馀钱都会考虑买股而非买楼，所以，我睇好今年股市而非楼市，我非常有信心恒指会升至28000点。至于楼市，新楼以及豪宅一定会升，二手民生楼，能够持平已经算有所交代。