在刚刚过去的2021年，房地产行业正步入新的发展阶段。

国家统计局2021年12月15日发布的数据显示，2021年1—11月份，全国房地产开发投资13.73万亿元，同比增长6.0%;商品房销售面积15.81亿平方米，同比增长4.8%;商品房销售额为16.17万亿元，同比增长8.5%。同时，2021年下半年以来，全国房地产行业开始进入阶段性调整期。

中银国际证券研报指出，截至2021年11月底，全国房地产市场销售额已连续4个月出现双位数负增长。“一方面，一二线城市调控维持较严态势，市场观望情绪较重，需求仍然较弱，销售景气度仍然低迷;另一方面，三四线城市市场较差、去库存压力普遍较大，房企在资金紧张以及年度销售目标压力下，各能级城市均有采取以价换量措施的可能性。”

“对目前行业存在的风险要理性分析，行业规模不可能一直保持高增长态势，市场波动是完全正常的。”近日，十一届全国政协常委、人口资源环境委员会副主任、建设部原副部长、党组副书记刘志峰在接受包括《中国经营报》记者在内的采访时表示，“大多数房地产企业仍稳字当头，房地产行业总体来讲还是健康的。”

中指研究院认为，伴随着行业进入调整期，市场加速洗牌，“长期主义”发展观日益受到房地产企业关注。房地产企业在加速销售回款、审慎性拿地布局和降杠杆的同时，坚持产品力和服务力的提升，才是长远发展的硬道理。

进入阶段性调整期

当前，全国房地产市场需求增长趋向平稳，房地产行业正逐步回归理性。

克而瑞公布的数据显示，2021年，规模房企整体目标完成情况远不及历史同期。在2021年前11个月，规模房企平均目标完成率仅80.4%，与近三年90%以上的平均水平存在差距。

具体来看，2021年前11个月，累计销售规模同比降低的企业数量较往年有所增加。在销售业绩百强房企中，同比负增长的房企占比达到30%，有12家企业的累计业绩降幅大于10%。

此外，截至2021年11月末，在已披露年度业绩目标的部分规模房企中，有14%的企业目标完成率在90%以上，而在2018—2020年同期，目标完成率达到90%以上的房企占比已经超过六成。此外，完成率在80%～90%的企业数量为45%，占比达到近6年来的同期最高水平，而截至2021年11月末，仍有超过40%的房企目标完成率不及80%。

“2021年下半年，房地产行业基本面急转直下，销售数据逐月走低，土地市场表现惨淡，房企信用事件频出，行业进入阶段性调整期。”中指研究院指出，对于房企来说，控制规模、稳发展，长期主义、重经营等策略是房企行稳致远的重要保障。

刘志峰坦言：“值得欣慰的是，在2021年11月份，房地产行业总体上呈现出‘稳中有进’态势。例如，房地产信贷政策开始边际改善、土地购置行业数据全面回升、二手房市场温度回升、土地成交规模环比上涨、土地流拍现象明显改善和房企融资开始解冻等。”

“住房和城乡建设是最大的内需，也是最大的国内消费市场，是稳增长扩内需、建设强大国内市场的重要领域。”近日，住房和城乡建设部部长王蒙徽在接受央视采访时表示，要保持房地产调控政策的连续性和稳定性，首先是要稳妥地继续实施房地产长效机制。

“在住房和城乡建设领域，房地产市场的基本面没有变，住房需求依然旺盛。同时，基于数字化、网络化、智能化的新型城市基础设施建设投资需求巨大，这是新的经济增长点。”王蒙徽表示。

制度红利支撑“长期主义”

尽管房地产行业已经进入阶段性调整期，但包括城镇化等在内的制度红利仍为房地产企业提供了较大的增长空间。

王蒙徽指出：“国家现在仍然处于城镇化快速发展时期，城镇化率已达到了63.9%，每年新增城镇就业人口超过1100万，再加上家庭的小型化，这些都带来了很大的刚需住宅市场。”

“城镇化仍是房地产行业的制度红利。”刘志峰结合具体数据指出，从中长期来看，未来5年全国城市人口将增长4500万以上，这将带动大于14亿平方米的增量购房需求，房地产行业规模有望保持在年均10亿～13亿平方米。

在业内人士看来，城镇化的制度红利将为选择“深耕区域”的房企带来稳定的增长空间，而在当前，“深耕区域”已经成为部分房企践行“长期主义”的重要策略之一。

中指研究院表示，伴随着行业进入调整期，市场加速洗牌，“长期主义”发展观日益受到房地产企业关注，多家头部房企均在业绩会及各类会议中提到要坚持“长期主义”发展观。

当前，蓝光发展和融信中国等房企纷纷提出要做“长期主义者”。例如，蓝光发展CEO迟峰强调道：“蓝光要提升城市能级，缩小城市数量，聚焦二三线。必须深耕做大城市产能，为此，蓝光开始精选适合蓝光的城市做长期深耕。而且未来人才也要属地化，这样才更有发言权。”

而融信中国相关负责人也表示，将长期聚焦深耕的地区。“在对城市价值与市场的深度洞悉中，公司区域团队投研能力增强，能够更加有效地应对集中供地。其次，优质项目的推出使公司在深耕地区的品牌沉淀日益加深。最后，区域团队的成熟也使得控费能力不断增强，整合更多优势资源，拓宽未来利润空间。”

与此