经历近20年的快速发展期后，房地产行业如今正进入新的平稳发展期。

在“房住不炒”总基调下，2021年以及未来一段时间的房地产调控仍以“稳”为主。围绕去杠杆以及防止房地产过度金融化，2021年银行端的“两道红线”、地方政府端的“供地两集中”等政策的相继落地，加之此前房企端的“三道红线”等政策，房地产长效机制的轮廓已经基本勾勒清晰，房地产市场也正向“三稳”(稳地价、稳房价、稳预期)目标迈进。

同时，行业进入新的平稳发展期也逐渐成为业内共识。不久前的中央经济工作会议，也首次对房地产调控提出加强预期引导，探索新的发展模式等要求。如何探索新的发展模式，怎样进一步提升企业管理和运营能力、产品与服务能力，则成为新发展阶段关乎一众房企良性发展的一项重要课题。

“稳”与“新”，涵盖行业过往成绩，亦是新发展阶段的破局关键。

长效机制

“房地产长效机制实施以来，在各方面共同努力下，我国房地产市场运行总体平稳，坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’定位已成为社会共识。”对2022年房地产业发展等问题，住建部部长王蒙徽日前在接受新华社记者采访时表示，将坚决落实中央经济工作会议部署，牢牢坚持“房住不炒”定位，不将房地产作为短期刺激经济的工具和手段，加强预期引导，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

“继续稳妥实施房地产长效机制”，成为保持调控政策连续性、稳定性的一项重要举措。

所谓房地产长效机制，是针对限售、限价、限购、限贷等短期调控政策而言，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段而形成的一系列制度性政策，关系到房地产市场的平稳健康发展。

“长效机制实质上是从土地、财税、金融等不同环节以及市场不同阶段出发给出的一套长效管理。”中国房地产数据研究院院长陈晟称。

实际上，2017年中央财经领导小组第十五次会议即提出要建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制，这一要求也被写入当年的《政府工作报告》。经历过2017年的密集调控，房地产长效机制实际上自2018年即已明确建立。

近年来，一系列制度性政策更是不断落地。仅2021年，各类金融机构被划分为五档，分档设定房地产贷款占比上限以及个人住房贷款占比上限的“两道红线”;重点城市住宅用地实施集中发布出让公告，集中组织出让活动的“两集中”制度;此前的房地产“三道红线”政策，已基本覆盖房地产相关的土地与金融等诸多环节。

2021年，“房地产税试点”工作也被提上日程。“房地产税”已在“十四五”规划、全国人大常委会会议以及全国财政工作会议等被提及。2021年10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议作出决定，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，房地产税改革正式进入试点阶段。

诸葛找房数据研究中心方面认为，“做好房地产税试点准备工作”作为财政部2021年取得的重要成果之一，很明显说明房地产税并未推迟，并已经做好相关工作准备。2021年房地产税改革取得了实质性成果，2022年房地产税试点城市扩容是必然。

至此，土地、金融、财税等诸多环节的制度性政策均已落地或提上日程，房地产长效机制的“骨骼肌理”均已成形。

新发展阶段

行业调控政策的制定与实施从未如此清晰且坚定。在“房住不炒”总基调下，一系列长效机制无不围绕去杠杆与防金融风险，无不遵循“三稳”目标以及高质量发展的方向指引。

王蒙徽日前指出，过去形成的“高负债、高杠杆、高周转”的房地产开发经营模式不可持续，“大量建设、大量消耗、大量排放”的城乡建设方式不可持续，既不适应高质量发展的要求，也积累了不少风险隐患。

只有破除激进的粗放模式，才能确立平稳健康的发展观。天风证券分析认为，未来短期政策基调很可能在不出系统性风险的底线思维上，保持比较强的定力，维持稳健的良性出清节奏，行业风险考验企业的自救能力和市场内生的消化能力。

“破”与“立”的过程中，房地产行业与市场也发生着变化。中国人民银行数据显示，截至2021年三季度，房地产开发贷款余额同比增速已连续13个季度下滑，且房地产开发贷款余额在2021年的二三季度连续两个季度出现负增长。国家统计局数据则显示，截至2021年11月，房地产开发企业到位资金累计同比增速已连续9个月收窄。

在资金管控以及行业调控趋严背景下，叠加“偿债高峰年”等因素影响，部分房企在2021年遭遇流动性困境。

“最近很多企业压力都很大，出了一些问题，但是确实跟政策没有关系。”融创中国董事会主席孙宏斌在2021年的中期业绩投资者会上曾表示，“一些企业的压力可能是布局、买地或者是产品造成的，并不是政策造成的。政策可能会带来一些行业的洗牌和变化。”

业内普遍认为，近年来在政策引导与市场变化下，房地产行业正在进入一个新的平稳发展期。

告别暴利，去金融化回归制造业，成为新发展时期的一项重要特征。Wind数据显示，2021年三季度房地产行业净利率为4.78%，已连续五个季度维持在10%以下。

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