补漏法拍房“避限购”的最后一只“靴子”即将落地。

日前，最高人民法院发布《关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》(以下文简称“《规定》”)，明确人民法院组织的司法拍卖房产活动，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，人民法院不予准许。《规定》将于2022年1月1日起实施，意味着自2022年起法拍房将全面纳入限购。

《中国经营报》记者梳理发现，至少在2017年前后，北京、南京等部分城市即将法拍房纳入限购，部分城市将法拍房纳入限购的时间甚至更早，并有部分城市的房地产市场监管部门与当地司法机关因相关争议产生政策分歧。今年以来，上海、杭州、成都、合肥以及东莞等城市也陆续将法拍房纳入限购，至《规定》的发布及实施，通过法拍房规避限购的堵漏工作将全面收官。

多位专家向记者表示，从各地探索到最高法发文明确法拍房全面纳入限购，对维护房地产市场秩序意义重大。今年以来，最高法多次关注住房限购政策在法律实践中的漏洞问题，透露出市场监管完善与收紧的信号，即使市场在信贷等层面透露出改善信号，但市场监管力度仍然不能放松，疏堵结合将有效促进房地产市场健康发展和良性循环。

限购政策补漏

仅今年以来，即有上海、杭州、成都、合肥、东莞以及厦门等多个城市陆续将法拍房纳入当地限购政策管理。

所谓法拍房，即通过法院强制执行拍卖的房屋。通常在借款借贷纠纷、合同纠纷等情况下，当债务人无力履行合约，或无法清偿债务时，债权人向法院申请，将债务人名下房屋拍卖，从而用所得款项清偿债权。此前，不少城市的楼市中存在借法拍房或虚构债权债务纠纷取得住房等规避限购的行为。

“近期发现有中介机构宣称可以通过法拍形式避开限购令进行交易。查询了成都法拍房要求，外地户口确实可以(通过)法拍购买成都住房。然而周边限购地区，如北上广及海南、珠海等地都明确将法拍房纳入限购政策中。因此，建议成都市政府也能够把漏洞补全，落实房住不炒。”2020年10月份，有市民在网络理政平台对成都市的法拍房“避限购”漏洞提出如是建议。

针对相关建议，成都市住建局回复称将进行研究，努力保持成都市房地产市场平稳健康发展。就在对相关网络问政回复后不久，成都市住建局于2021年3月下旬出台相关政策，将司法拍卖、变卖等途径的房产交易纳入限购与限售政策管理。“近期，部分不法中介机构利用我市‘法拍房’未纳入限购限售范围进行恶意炒作，个人当事人虚构债权债务纠纷通过诉讼取得住房等现象时有发生，变相规避限购政策，故《通知》将‘法拍房’等通过司法程序取得的住房纳入限购限售管理，查堵政策漏洞。”在官方的政策解读中，成都市住建局如是表述出台相关规定的原因，并表示相关规定的主体包括自然人、法人和非法人组织。

2020年以来，类似的政策补漏已在多地开展。仅今年以来，即有上海、杭州、成都、合肥、东莞以及厦门等多个城市陆续将法拍房纳入当地限购政策管理，相关政策的出台原因均与上述成都市住建局所解读的原因相似，多为限购政策补漏。

法拍房限购争议

“出现这种争议主要是基于我国司法拍卖的法律规定与行政机关的限购政策产生的矛盾与冲突。”

记者梳理发现，至少在2017年前后，即有北京、广州、深圳、佛山、珠海、南京、嘉兴、济南、石家庄、三亚等十余个城市明确将法拍房纳入限购政策管理，其中深圳更是于2014年即曾发布过类似政策。

2017年3月份，北京市住建委等部门即发布相关政策，根据相关政策，法院在公开发布的拍卖公告中应明确，竞拍方为自然人的，其家庭或个人应符合本市限购政策，否则将不予办理产权登记手续。而法拍房的竞得人也和一般购房者一样，先提交购房资格审核，审核通过了之后，才能拿到法院的相关通知并办理产权登记。

不过，法拍房是否应纳入限购政策管理此前在法律界存在一定争议。2017年十余个城市将法拍房纳入限购政策管理的同时，也有部分城市明确法拍房不受限购政策限制。如西安在2017年6月出台房地产市场调控政策时即将司法裁决、直系亲属间赠与、继承等方式取得的住房排除在规定限制之外;今年将法拍房纳入限购管理的杭州市以及厦门市相关部门此前在回复相关疑问时也表示司法拍卖住房不在限购范围内。

2017年，南京市房地产市场主管部门也曾发布类似政策，并因此与当地司法机关产生一定分歧，引发媒体关注报道。当时，住房限购政策是否适用于法拍房曾引发讨论。当时有观点认为，地方限购政策有其考虑，但法拍房是否要纳入限购，应根据具体调查情况而定，数量有限的法拍房不作限购也不会妨碍公共秩序。

“出现这种争议主要是基于我国司法拍卖的法律规定与行政机关的限购政策产生的矛盾与冲突。”广东润鹏律师事务所高级合伙人张磊律师表示，此前法律界确实存在针对法拍房是否应纳入限购的争议。

张磊介绍，此前不赞成将法拍房纳入限购范围的主要观点认为，司法拍卖本身的特殊性就使其本身不同于一般的商品房买卖，对限购政策的突破效果其实微乎其微。司法拍卖是司法审判行为的一部