近日，伴随着气温降低、初雪降临，一年一度的冬天真的来了，并且刚启动就让人深切地感受到寒冷。

与往年不同的是，今年冬天还有疫情加袭，郑州的地产市场如同这天气已启动寒冬模式。据克而瑞河南区域信息，上周郑州两个楼盘开盘，但去化仅42套，极不理想。

纵观今年郑州所受的灾，影响深远。“7.20”暴雨让很多在建项目的工地损失惨重，大量裸露于地面的建筑材料被暴雨无情洗礼后报废，为确保工程质量，很多已完成的施工工作重新返工。“7.31”德尔塔病毒侵袭，郑州绝大多数售楼部关停，营销动作戛然停滞月余，期间虽然很多楼盘转为线上拓客、线上营销，但转化效果极为惨淡，三季度营销成果差强人意。

伴随着“8.28”解封上波疫情结束，郑州很多房企已做好了冲刺业绩的准备，特价房、打折、认筹优惠、买房送车位等优惠无所不用其及。为的，便是冲刺业绩，把三季度拉下的营销任务完成。

然而，万恶的疫情又来捣乱。距离2022年元旦不足两个月，房地产形势会如何走，值得关注。

卖房，卖房，还是卖房

近期，与几个地产营销总沟通时，这些身居营销一线的人讲的最多的一句话便是“目前只有一个任务，就是卖房”。

压在地产营销人员头上的KPI，并未因疫情而降低，反而其完成情况直接决定着这些营销人员能否保住饭碗，不被企业裁员优化。

这是个无比残酷的事实。从今年市场的大环境来看，融资收紧，房地产调控加码，各房企为应对三道红线指标，拼力保持“绿档”。华夏幸福、恒大、泰禾、宝能、佳兆业等房企暴雷，对市场影响颇深，也使各房企清晰地明白，三道红线是无论如何都不能触碰的底线。一切与三道红线指标背道而驰的发展模式，均需快速优化调整，否则可能逃不过行业的新一轮洗牌。

而达成三道红线的关键，需确保企业的现金流稳定，有效控制企业成本。完成前者，亟需房企营销不掉链子，完成业绩加速回款以保证现金流。后者最明显的表现在于，目前正在一些房企内部进行的裁员潮。

二者息息相关，完不成营销任务间接会导致房企内部一些人员将被优化掉。某地产公司营销总、品牌总曾亲口述说近期面临的营销压力和裁员压力。对于这些一线人员，当下最核心的任务，除了卖房，还是卖房。

回顾今年三季度新房营销数据，7、8、9月商品房销售并不理想，8月份受疫情影响，销售套数直线下降，9月份市场恢复正常，销售略微回暖但仍不及7月份，全年营销任务仍十分艰巨。

7月份，郑州全市商品房销售13723套(间)，销售面积152.22万平方米，销售均价12530元/平方米;

8月份，商品房销售7539套(间)，销售面积83.07万平方米，销售均价12747元/平方米。

9月份，商品房销售11247套(间)，销售面积123.26万平方米，销售均价12043元/平方米。

双11花样优惠助力去化

卖不出去房、完不成业绩，这些人极有可能丢掉工作，现实就是这么残酷。

但翻看日历，距离2022年仅剩52天。如何在短暂的52天里，保证楼盘去化效果完成业绩，是疫情下各房企营销人甚至全员面临的核心命题。

基于去年疫情经验，虽然目前很多房企已把传统的线下客户到访转为线上拓客转化，通过线上售楼部、直播卖房、投放广告等形式尽可能扩大范围抓取客户信息，但实则转化效果甚微。线上客户的精准性需进一步加强，线上服务需进一步优化。

除此外，一味地依托某壳分销也将是死路一条，利润空间将被持续挤压，房企真正能依靠的还是房企自身。拿上周两个项目开盘去化仅42套的数据看，未来的52天，房企的营销任务依然十分艰巨，每一个营销机会都不能放过。

马上到来的双11，作为房企PK的赛场，将是一轮新厮杀。乐居河南统计，为了刺激购房者，目前建业、康桥、正商、亚新、星联、鑫苑、美盛、绿城、和昌、华侨城等房企旗下部分楼盘已释放双11营销政策。

买房送车位、特价房、交1000抵1万、1元秒杀购房现金抵扣券等，购房优惠花样百出，相当诱人。

不否认的是，以上购房优惠的确能为购房者省去一大笔购房资金。但作为需要掏腰包的购房者，买房从来不是一锤子买卖，在抉择之前还是要整体评估楼盘的价值，更加理性。

打消置业顾虑，需守住品质底线

买房不仅仅是商品交易，更是选择押注几十年的生活。在如今的市场形势下，很多人普遍认为，买房已沦为一种风险交易;更有甚者，认为买房如赌命。

近几个月以来，市面上频频曝出维权项目，维权的理由不乏房企资金链断裂而致楼盘停工，房企前期拿地成本过高、建筑材料成本提升而致楼盘减配，房企以暴雨、疫情为由延期交房等。乱象百出，苦的都是边交首付边租房的准业主。

除此外，购房者买房也徒增了不少顾虑。

其一，购房者所追求的楼盘品质、美好生活与日渐攀升的建材成本、房企资金紧张间的矛盾，使一些房企权衡二者利弊时舍弃楼盘品质，承诺的项目品质无法实现;

其二，恒大等头部房企暴雷打压购房者的入市信心，除既有的买房诉求外，买房已成为一门学问，除非信任项目，购房者不敢轻易用钱投票;

其三，为降低