乐居财经4个月，挂牌降价30万，仍没能成交。这是陈默近期卖房的遭遇。
今年7月初，陈默在金山德祐门店挂出了一套位于闽江大道武夷国际城128平方米的房源，他从周边市场打听得知，5月份这个楼盘二手房的挂牌均价在2.5-2.6万/㎡。于是，他向中介小李要求以330万挂出。
二个月过去，小李很少有带人来看房。陈默不理解，找来小李，得到的回复是：建议他把价格挂在310万。小李认为，今年下半年，市场成交的速度就很慢，如果再以5月份的价格挂牌，肯定难卖，况且，这套房源楼层较低。
考虑到急于用钱，陈默接受了小李的建议。但是，一个月过去了，房子仍然没有成交。虽然其间有不少客户来看房子，但是看房的人态度还是比较犹豫。
几天前，在跟一个买家商谈的过程中，陈默一狠心把价格调到了300万元整。这与她最早挂牌价整整差了30万，单价从原来的2.58万/㎡降到了2.34万/㎡。
但是，让陈默不能理解的是，这个下家仍然表示，还需要再考虑考虑，多做一些比较才决定要不要购买。
在整个交流过程中，小李告诉乐居，这是下半年来福州二手市场的普遍现象。近段时间，买家似乎一致地表现特别犹豫，除非碰到那些不论价格，还是装修，或者小区环境都满意的房源，才舍得出手。
小李表示，一套成交，带看量是以前的好几倍，甚至不少客户看到最后，仍决定暂时放弃买房，不了了之。
01.
挂牌量大增，二手房成交却持续下跌
福州二手房市场不好，反映在成交数据上并不乐观。据福州市不动产登记和交易中心数据显示，福州五区在2021年10月的二手房成交量为2201套，环比9月下跌约18%;二手房成交面积165171.46㎡，环比9月下跌约20.3%。
成交套数上，与今年4月最高峰时的4479套相比，蒸发2278套，降幅超过50%，甚至不如今年春节所在的2月份。这已是福州五区二手房成交量自5月以来的连续第6个月下跌，创下本年度月成交新低!其中，晋安区的成交仅为546套，跌幅最大，达到37%。
与成交量形成鲜明对比的是二手房挂牌量的大幅增加。根据易居《三季度全国主要城市二手房库存报告》，截至2021年三季度末，全国60个城市的二手住宅库存量为320.2万套，较二季度末增长8.6%，其中，福州环比增长25.3%，增幅跻身全国第六。
显然，二手房挂牌量激增，并未带来成交的放大，相反，库存压力使得福州二手市场成交量和价格齐跌。在调控持续收紧的情况下，二手房的销售去化不容乐观。
02.
贷款审批变难，二手房出现价格倒挂
二手房成交下滑，很大一部分原因是来自银行贷款审批。根据乐居7月调查显示，福州的中国银行、工商银行、农业银行、建设银行都出现贷款额度紧张，部分支行暂停办理二手房房贷业务，就算仍接受办理的放款时间也在3个月以上。
随着贷款额度缩减，放款时间拉长，成交难度明显增加。德祐小李告诉我们，不少卖一套买一套的改善型意向卖家，考虑到放款时间的不确定性，生怕低卖高买，则直接取消房源上架。
在克而瑞福州公司总经理方明看来，新房降价相当大程度上影响二手房的购房需求。因为一般来说，新房都会比二手房略贵，因为地价更高、产品更新，甚至建材、水泥等成本都更高了。然而，近期福州一些开发商开启降价促销，员工房、工抵房、特价房……降价潮很快波及到二手房市场。
再加上市场大环境凄凉，很多新房价格甚至相比二手房呈现倒挂形态。例如五四北板块海棠映月，备案均价2.6万/㎡左右，周边二手房鲁能公馆挂牌价基本在3万左右;例如闽侯的国贸学原，备案均价在1.9万/㎡，周边二手房群升江山城挂牌价基本都在2-2.2万/㎡。显然，多数人会选新房，毕竟新房在产品、社区规划等都有不少进步。
03.
楼市信心不足，二手房“能打”的不多
在方明看来，福州新房市场近几月成交规模持续下降，部分楼盘出现较大幅度打折促销等，市场的预期正在转变，购房意愿受到影响，自然也影响到二手房市场的信心。
市场信心越不足，房价越跌越没人买。方明认为，除了有特别“能打”的房子，否则，超过10年老小区，二手房几乎没什么资产价值。而方明指的这类“能打”的房子，主要是那种具有持续保值、增值能力，价值不随时间推移逐渐递减的产品。
方明表示，福州大多数房龄较长二手房，普遍都存在严重瑕疵，如：房龄长，建筑质量差，缺乏公共设施，绿化少，人车不分流;物业管理差，高层电梯疏于维护，监控、灯光残破不堪;户型设计不合理，大进深、小面宽，采光不好等等。
“在福州鼓楼核心区，也有2万多的二手房。别看价格便宜，这类房源今年2.5万/㎡买入，五年之后，可能还是2.5万/㎡，平价买卖，就失去其资产价值。”方明举例，像这种房子，几乎也都没什么好的学区配套。
如今的城市规划日渐完备，一些新项目入市，往往伴随而来的是高端商圈、名校学区、优秀物业等。而一套二手房子，如果只能用来自主，不能保值增值，那为什么不换买新房呢?而这种理念也日渐成为共识。
04.
房地产税靴子落地，增加持有成本
政策对于二手房市
