毛坯还是精装?是楼市中经久不衰的热议话题。按照专业化、集约化的发展思路，精装房是必然趋势，但各地在精装房的发展过程中均出现不同程度的“不适”。西安楼市2019年1月1日正式官方推进全装房的普及，2年多的时间过去，这个进程正在发生逆转。

“毛坯”回归的数据表现

11月1日，西安市商品住房销售价格最新一批次5个楼盘公示，其中4盘为毛坯，只有1盘为精装，总数840套房源之中精装房占比不足3成。

时间再往前推2个月，今年9-10月间，共有16个楼盘价格公示，毛坯房占绝对主流，精装房只有5个。4953套房源当中精装房只有1351套。

截至目前，年度进行价格公示的楼盘共计97个，其中毛坯项目46个，精装项目51个，接近持平。同时需要特别注意的是，在46个毛坯项目中16个为全新盘，占全年新盘总量的35%。

2020年，全年价格公示楼盘149个，其中精装房95个，毛坯房54个，且大部分毛坯房为2019年遗留房源在售，在新盘数量占比较少，但进入到2021年，毛坯房呈现猛回头的趋势，在年度又呈现一波高峰。

楼市正在以肉眼可见的速度重回“毛坯时代”，是什么原因造成了毛坯房和精装房的“换位”?

“全装”政策的落地铺开

2018年12月底，西安市政府办公厅发布，《西安市推进新建住宅全装修工作实施意见》，自2019年1月1日起，在全市行政区域内新建住宅推行全装修成品交房，实现住宅装修与土建安装一体化设计，促进个性化装修和产业化装修相统一。

政策也为毛坯房预留了空间，即2019年之前获得土地使用批准的楼盘可以选择“精装”或“毛坯”。

该政策一经实施，得到市场热烈反馈，当年精装房数量大幅提升，全年新房市场中96个楼盘为精装房，与“毛坯房”平分秋色，而在一年前，精装还仅仅停留在碧桂园、富力、恒大等几家房企的产品线里。

在2019年的楼市中，因为“全装房”的政策快速普及，很多业态相对丰富的新盘采取了毛坯+精装的产品组合，即超过143㎡以上的改善型产品，大多仍以毛坯形态推售，而143㎡以下的刚需刚改房源就顺势成为“精装房”。

之所以出现这种情况，最大的原因在于精装房的产品附加值较高，在改善性房源中大幅提升了置业成本，且对于大户型的购房者来说，千篇一律的模块化装修效果，与改善居住条件的初衷大大违和，正因此不少开发商在大户型产品中主动放弃了精装的施工要求，一大部分容积率在2.5以下的高品质楼盘都采取了毛坯+精装的套路，据不完全统计，在2019年具备“双路”产品的楼盘有19个，约占全年在售楼盘总量的10%。

此外，别墅类项目基本还是毛坯房状态呈现，毕竟动辄2、300㎡的精装工程耗资巨大，加之这部分产品受众都有较高的品质要求，开发商自然不乐于“越俎代庖”。

2020年精装房成为绝对主流，毛坯房同比下降近50%!全年入市楼盘149个，超过100个楼盘以精装房体现，毛坯房仅剩45个，且房源数量远远低于精装房，市场选择空间不断萎缩。同时，“双路”产品覆盖的楼盘也锐减至6个。

毛坯房的猛回头

虽然从数据层面看来，精装房与毛坯房貌似完成了产品迭代，但从45个提供毛坯房产品的楼盘中，看到了万科、碧桂园、中海、华润、龙湖、绿城、高科、天地源、紫薇等等一线房企，2020年4季度毛坯房上新的数量接近20个，几乎占全年的一半。

是什么让一线房企加大了毛坯房的覆盖量?回顾下2020年西安土拍市场，全年成交土地面积21790亩，土地出让金1128亿元，最贵地块楼面价15415元/平米，排名前10的地块楼板价达12500元/㎡起步，楼板价上万的地块达到了19宗，而同比2019年仅有3宗。需要提到的是，高新三期成楼面地价破万地块最为集中的区域，而这也为毛坯房的逆流埋下了伏笔。

土地成本上升，但房价需要平抑，在这个矛盾面前，指望房企降低利润空间是不现实的，能压缩的还是成本，而最大的活动空间在于精装。

2021年开年，1月份的新盘列表里就出现个6个毛坯项目，位于航天板块的山水美树424套毛坯房源上线即清空，超2万组意向家庭登记，创造了西安楼市中的一个不小的奇迹。该项目户型跨度较大，提供109-330㎡多种产品，又因为地段和配套较完善且均价仅15000元/㎡，当然这和毛坯状态有必然的关系。

此外启迪·大院儿和绿城桂语蘭庭的市场接受度也不错，但并不能完全归功于毛坯状态，因为同类产品黄金佳境的情形就不容乐观，可以购房者的选择还未发生一边倒的情况。

4-6月，陆续有中海曲江大城、融创云潮府、紫薇国际生态城等毛坯房源上市，此时距离“全装房”政策施行已经两年有余，仍有毛坯房上线存在一定反常现象，但各方均未明确表态，难道已经默许“毛坯房”的存在吗?又或者在市场之中保留一个默契的缓冲区?

“精装包”是个什么梗?

今年6月，楼市进入到供需不平衡阶段，全月上新房源8054套，接近12万购房家庭登记，对于房企来说，悬殊的中签率已经说明市场在完全的卖方时代，可能信心足了就会发飘吧，个别房企要作妖了。

早在2020年底，西安住建就印发了《西安市商品房销售信息公示管理规定》的通知，再次强