2021胡润百富榜的揭榜，再次用数据说明一个事实，房地产头顶光环的时代正在成为过去。

根据最新榜单，房地产行业上榜的人数占比继续下降。更甚的是，地产富豪们首次落榜前十强。行业排名最前的碧桂园杨惠妍家族，仅以1850亿元财富位列第11位。

更多的地产富豪，不仅身家急剧“缩水”，部分还因企业近段时间以来的经营困境，忙着四处找钱。“借新还旧”、甩卖资产，甚至不惜稀释股权，引入战投。

然而，在融资和调控持续缩紧，钱越来越难找，也越来越贵的情况下，国企与民营房企在找钱的路上，也走出了泾渭分明的两条道路。

许多国企依靠背后的资源优势和旗下金融平台，大手笔变现旗下资产，为抵御风险添砖加，加固“护城河”。相比之下，民营房企要艰难得多，不仅交易对手难以找到、旗下资产被一挑再挑，变现规模也相对较小。

同样是“卖卖卖”，这些国企和央企的做法也“技高一筹”。

国资频繁“套现”

10月24日，越秀地产(00123.HK)拟向越秀房托出售旗下越秀金融大厦项目权益。该项目位于天河珠江东路，是广州十大摩天大楼之一。绝对的区位和项目优势，让这笔交易的价格高达77.93亿元。

作为交易双方，越秀地产是越秀房产基金的单一最大基金单位持有人。交易完成后，越秀金融大厦将归属于越秀房托。

该交易预计为越秀地产录得除税后收益13.66亿元，净资产增加13.66亿元。随着出售的完成，越秀地产的资产负债水平(净负债除以资产净值)预计将自49.8%下降至40.5%。

在融资、调控持续缩紧，行业风险频发的当下，像越秀地产一样的国资房企，正积极通过旗下金融、基金平台，出售和变现重资产项目。

此前的10月13日，远洋集团(03377.HK)宣布参与成立14亿美元核心写字楼基金。同日，其就以64.15亿元的总价，将旗下北京CBDZ6地块及远洋光华国际项目出售给该基金。

当时，以64.15亿元的出交易对价计算，除去成立基金的4亿美元(折合约人民币25.74亿元)，该公司明进账的就超过38亿元。

事实上，行业经历融资“寒冬”，国资房企通过背后资源优势，将旗下开发周期长，资金回流慢的项目转给地方国资，出表项目，也变得更为常见。

在越秀地产这笔转让发生的前四天，10月20日，上实城开(00563.HK)公告，旗下公司上海城开以35.76亿元的代价，将上海寰宇60%股权转让给徐汇资本。

这同样是一笔关联交易。当中，上海城开由上实城开和徐汇国资委分别拥有59%和41%的权益。

据了解，上海寰宇为徐汇滨江地块(即“滨江城开中心”)的拥有人兼开发商。该项目总占地面积约7.74万方，规划面52.59万方，预计2020–2023年分期落成。目前，滨江城开中心一期已竣工并投入运作。

值得一提的是，相比于越秀地产和远洋集团，上实城开此笔转让的目的更为显而易见。

对出售事项，上实城开表示，整个滨江城开中心项目的开发工作涉及较长施工期，并需要投入巨额投资，项目投资回收期比预期长。转让事项，可以降低公司负债率，增加现金储备，结转利润。

今年上半年，上实城开营业收入45.77亿港元，同比上涨44.27%;归母净利润5402.9万港元，同比下降64.23%。现金短债比1.7倍;资产负债率为64.27%，较去年末上涨2.11个百分点。

有业内人士指出，从目前的行业大环境来看，国资频繁变现旗下项目，不仅能回流资金，增强现金储备，降低负债，增强企业抗风险的能力;另外，保持足够的现金，也能在适当的情况下寻找投资机会。

“融资”殊途

相比于上述国企，一些民营房企的套现、融资要更艰难一些。甚至，当它们几百数十亿变现旗下资产时，一部分企业还在为几亿美元的债务逾期犯愁、躺平。

近段时间以来，房企的债务危机犹如一张多米诺骨牌，新力、花样年、当代置业纷纷“躺倒”在美元债逾期这最后一根稻草上。潜在的债务逾期，仍在不断传出，地产行业鹤唳风声。

相对于国企们的大规模“套现”，它们的选择也并不多。不仅项目转让很少有数十亿的变现规模，而接盘方也更多局限于一些同行，或信托等金融机构。

过往的做法中，信托融资又是房企较为热衷的方式。这是因为，相较于传统商业银行贷款在风险控制、审批流程、地域经营、额度等方面的诸多限制，信托贷款更为灵活，资金的使用、数额限制也更小。

当然，随之而来的，也伴随着更高的融资成本。据相关统计数据，上半年已披露信托融资情况的A股上市的房企中，近半数融资成本达到10%以上，个别公司高达24%。

但在国内融资持续收紧的大环境下，房企对信托的融资仍乐此不彼。

此前用益信托统计的数据显示，在集合信托市场，今年1-7月共成立房地产信托产品3245个，规模达3465亿元，仅低于金融类信托的4022亿元，在五大信托资金投向领域中居于第二位。

这样的环境下，民营房企在项目以股权方式引入信托投资也更为常见。以万达地产集团的重资产开发为例，为缓解项目开发的资金需求，其各地子公司频繁引入信托进行投资此前就常见诸报道。

这当中，中融国际信托、重庆国际信托、光大