日前，国家统计局发布9月70大中城市房价变动情况数据显示，9月，新建商品住宅价格下跌的城市数量自2015年6月以来首次超过半数，而二手住宅价格下跌的城市数量已接近样本总量的75%。与市场走势一致，房地产开发投资增速也由正转负。
业内人士表示，“过冬”、“回归”或是一段时期内房地产行业关键词。他们认为，虽然决策层日前轮番释放信贷微调信号，但随着房地产税等房地产长效机制的加速落地，房地产市场观望程度将进一步加深，楼市供需结构或将迎来一定程度的调整。
市场迎调整
易居研究院报告显示，根据对国家统计局70个大中城市新建商品住宅、二手住宅销售价格数据进行算术平均得知，2021年9月，70个大中城市新建商品住宅价格环比涨幅为-0.08%，标志着70城新建商品住宅价格自2015年5月以来连续上涨76个月后首次由涨转跌。二手住房方面，自8月下跌以来，持续第二个月下跌，且跌幅较上月扩大0.17个百分点。
房地产销售方面，根据统计局数据显示，1月至9月，商品房销售面积130332万平方米，同比增长11.3%;比2019年1月至9月增长9.4%，两年平均增长4.6%。9月单月，商品房销售面积同比下降13.2%，其中住宅销售面积同比下降15.8%，连续3个月下降。
上海易居房地产研究院研究员潘竑羽表示，9月住宅价格下跌的城市数量明显开始迅速增多，在市场预期已无突变可能的背景下，楼市进入下跌周期。
根据中国人民银行发布的2021年第三季度城镇储户问卷调查报告显示，对于四季度房价，12.7%居民预期“下降”，较二季度10.0%的预期比例，上升2.7个百分点。与之相对应的是，居民在消费、储蓄投资意愿方面，倾向于“更多储蓄”的居民占50.8%，比第二季度增加1.4个百分点，连续2个季度提升。
克而瑞研究中心研究员杨科伟表示，房地产行业经过10余年的迅猛发展后，现阶段行业销售规模基本见顶，市场供需转向结构性矛盾，核心一二线城市困难群体和新市民住房问题依旧突出，多数三四线城市则出现了供应过剩的问题。联系到我国城镇化发展进程减速换挡，叠加人口老龄化问题，房地产市场需求增长明显受限，长期来看行业销售规模或将逐渐步入下降通道。
正是因为上述原因，部分房企为了避免后期因房价调整，购房者心理发生变化，也自发喊话购房者，买房有风险盈亏需自负。
此前深圳热门红盘——深业中城公告称，商品房买卖作为一种市场行为，其不可避免会因市场波动或政策变动而产生市场风险。购房者应当全面考虑购房可能产生的市场风险(比如房价的升跌)，由于房价的升跌而造成的盈亏均由买受人自行承担。日光盘宝安玺玥华府表示，请购房人签订认购书、补充协议、买卖合同等资料前，全面考虑购买项目房地产可能存在和产生的风险(比如房价的涨与跌)，请慎重考虑后，再进行交易。
房企“稳”字当头
近日，广东省住建厅发布《广东省商品房交易风险提示》指出，房企只签订线下商品房买卖合同且不及时网签备案的即是风险。需要一次性付款、团购费、定金抵购房款等名义明显低于市场价格销售商品房的即是风险。采取返本销售或变相返本销售、众筹买房、以租代售、物业返租、售后包租或变相售后包租等方式销售商品房的即是风险。
除了广东，天津、杭州、湖州、河源、江西宜春等多地也相继发文提示购房风险。其原因则是，近期以来，多家房企纷纷传出负面消息。
同时，受预期和政策调整等多方面因素影响，多个房企资金链面临长时间的修整。这也让穆迪调整了部分房企的评级，包括佳源集团、中南建设、广州富力、阳光城、绿地控股、中国奥园、佳兆业、金轮天地等。
具体来看，穆迪下调新力控股企业家族评级至“Ca”，展望负面;将阳光城公司家族评级由“B1”下调至“B2”;广州富力下调至B3，富力香港下调至Caa1级，前景消极。标普下调中南建设长期发行人评级至“B”级，惠誉将花样年长期外币发行人违约评级由“CCC-”下调至“RD”(限制性违约)。
虽然房企出现违约等问题只是个别现象，房企负债风险总体可控，但也不得不让其他房企更加警钟长鸣，保资金链安全。
“房地产市场在过去多年保持双位数增长，这并非发展常态。新常态下，房地产已回归民生行业。”近日，万科举行的业务交流会上，万科董事会主席郁亮坦言，行业冬天来了，所有企业都会冷。任何时候，安全都比增长更重要，能力都比规模更重要。
的确，受“三条红线”、“两集中”等降杠杆政策影响，房企开启了艰难的降杠杆之路。统计局数据显示，房企到位资金增速已连续4个月同比下降，1-9月国内贷款同比降幅进一步扩大至8.4%。
中国人民银行金融市场司司长邹澜日前在央行第三季度金融统计数据新闻发布会上表示，此前少数城市房价上涨过快，个人住房贷款投放受到一些约束，房价上涨速度得到抑制。房价回稳后，这些城市房贷供需关系也将回归正常。近期，个别大型房企风险暴露，金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降，出现了一致性的收缩行为，房地产开发贷款增速出现较大幅度下滑，这种短期过激反应是正常的市场现象。
郁亮表示，去金融化
