9月27日，央行网站公布了中国人民银行货币政策委员会2021年第三季度(总第94次)例会情况。相关表述中提到要“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”，据了解，这是该类例会自2003年以来首次提及房地产。
会议内容公布的第二天，地产股迎来大涨。9月28日当天，金科股份、金地集团、招商蛇口、万科A、保利发展、阳光城等多个地产股均收涨5%以上。
市场对于例会内容和此番股价波动的解读颇多。同一天，旭辉集团总裁林峰通过企业公众号发布一篇名为《地产的明斯基时刻是否到来》的文章在业内受到广泛关注，文中直指当前整个地产行业的融资总额下降30%以上，“房地产陷入两个双杀的局面：一个是销售市场的量价双杀，另一个是资本市场的股债双杀。”
行业人士表示，目前整个房地产行业正在经历资金紧张时刻，各类金融机构都在收紧对房地产的融资，自8月以来，境内外各渠道融资规模均出现明显下滑。
各融资渠道均遇冷
9月下旬，一家房企一笔2亿美元票据上市，于2023年到期。其计划根据“以绿色债券形式发行票据”的可持续金融框架，将资金用于现有债务的再融资。随后，该公司即偿还了一笔3.2亿美元于9月26日到期的优先票据。
尽管顺利发行了该笔美元票据，但公司所付出的融资成本高昂。据了解，其已偿还的美元票据利率为11.5%，而这次用于置换到期债券的新票据利率更达到了12%。
房企通常会用长期债券置换短期债券从而达到优化债务结构的目的，俗称“借新还旧”。“既然选择在融资高点借新偿旧，说明没有办法，否则逾期的后果将更严重。”汇生国际资本行政总裁黄立冲指出。
实际上，受近期国内房企资金紧张影响，境外债券市场早已风声鹤唳。国际评级机构不断下调房企信用评级或展望。比如，一家房企在3天内接连被惠誉、标普下调评级，称其有大规模境外到期债务会拖累公司的财务。
“境外债受市场环境影响很大，连锁效应明显，基于近期部分房企出现的流动性危机，投资者出于风险考虑减少了对此类债券的兴趣。”黄立冲分析道，“另一方面，投资者也会与潜在投资标的进行对比，如果现在能折价买到之前房企发的存量债，且偿还期更早，风险更小，显然性价比更高。”
据了解，房企海外债发行从2019年7月份出台的778号文开始就明确受到政策限制，彼时政策要求房企中长期海外债只能借新还旧，1年及1年以内的海外债则不在政策限制的范围内。当时，不少房企在2019年初拿到的一些海外债额度仍在有效期内可以新增。基于当前的境外债市场环境，部分有额度的房企也选择暂时不发债。
据天风证券统计，房企海外债融资在2019年、2020年时均有一定净融资额。但进入2021年后，房企海外债净融资额开始持续收缩。
今年8月份，房企境外发债规模出现了少有的大幅下滑趋势。中指研究院监测的数据显示，当月海外债融资同比下降93.5%，环比下降91.4%。月内仅有三家公司发行总计约28.5亿元的票据，占当月总融资额的2.4%。另一方面，由于当月发行企业均为中小型民企，海外债平均利率为11.39%，同比上升4.68个百分点，环比上升6.09个百分点。直至9月份，这种情况依旧未有改善。
据了解，以往8月份是房企一年当中的融资窗口期，但今年8月份却出现了各渠道融资规模同环比均下降的情形。据中指研究院统计，8月房地产企业融资总额为1172.8亿元，同比下降50.3%，环比下降42.4%，单月融资规模同比连降6个月。其中，信用债融资同比下降32.1%，环比下降12.5%。信托融资同比下降43.6%，环比下降14.7%。
今年6月份时，就有消息称央行开始启动“将商票纳入房企债务监管”的试点工作，要求房企每月上报商票数据。近期出现的多起房企商票逾期事件，更是提高了监管层对于房企经营杠杆的警惕。市场人士表示，商票数据后续或将纳入有息负债监管指标中。
去年年底，央行和银保监会对金融机构房地产贷款实施集中管理，并根据不同体量的“银行房地产贷款占比”和“个人住房贷款”设置红线。为达到监管要求，今年以来不少银行纷纷压降涉房贷款比例。
根据银保监会公布的数据，截至7月末时，房地产贷款增速创8年新低，银行业房地产贷款同比增长8.7%，低于各项贷款增速3个百分点;房地产贷款集中度连续10个月下降，占各项贷款的比重同比下降0.95%;房地产信托规模自2019年6月以来持续下降，余额同比下降约15%;理财产品投向房地产非标资产规模近一年来持续下降，相关理财产品余额同比下降42%;银行通过特定目的载体投向房地产领域规模连续18个月持续下降，相关业务规模同比下降27%。
数据显示，8月份以来，住房按揭贷款资产证券化产品(RMBS)发行规模开始上升，光大证券统计显示，9月份发行量已接近800亿元。据了解，4月份以来，房地产融资调控政策进一步收紧，RMBS被纳入房地产贷款集中度管理，6、7月份均无发行。业内人士认为，RMBS作为银行调整可用额度的方式之一，对前期房地产融资政策“全面从紧”予以适当的“微调松绑”，但因为发行量可以精确控制，总体对市场影响有限。
房企严控负债规模
受市场环境
