长沙的第二次集中供地信息日前已经公布，相较于首次集中供地出现了较多规则调整(压轴出场!长沙土拍会“遇冷”吗?多板块的住宅限价水平刷新)。这次供地有几个明显的特点：全部地块限制地价、多板块住宅限价刷新、竞自持租赁住房地块大幅增加……其中最明显的变化即是竞自持租赁住房地块的数量出现了大幅增加。

竞自持地块大幅增加多分布在热门板块

在长沙第二批集中供地中，共有29宗地块挂牌，有24宗为竞自持租赁住房地块，占比达83%，最大面积竞自持比例在19%-100%之间。其中双限&竞自持租赁住房的地块有19宗，限地价竞自持租赁住房的地块有5宗。

长沙“竞自持租赁住房”的出让方式是从去年9月正式提出。2020年9月25日，长沙市自然资源和规划局、长沙市住房和城乡建设局印发了《长沙市商住经营性用地出让限地价/溢价竞自持租赁住房实施细则(试行)》的通知，明确了对于需配建租赁住房的商住经营性土地，采取“限地价/溢价+竞自持面积+摇号”的方式组织网上挂牌出让，住宅、商业性质租赁住房自持年限分别为10年、5年。

但在之后半年多的时间里，长沙一直没有竞自持租赁住房地块的出现，直到今年6月份的首批集中供地里，长沙第一次迎来了竞自持租赁住房地块的挂牌出让。

长沙第一批集中供地共挂牌了36宗地块，有4宗为竞自持租赁住房地块，最大面积竞自持比例在93%-100%之间。其中有1宗为双限&竞自持租赁住房地块，3宗为限地价竞自持租赁住房地块。

与首批集中供地相比，长沙的第二批集中供地尽管挂牌地块总数量减少了，但竞自持租赁住房地块数量却大幅增加。在第二批的24宗竞自持租赁地块中，最大面积竞自持比例在19%-100%之间，也与首批供地93%-100%的比例区间差异较大。

但首批集中供地的4宗竞自持租赁住房地块中，有1宗为底价成交，未进入竞自持阶段;其余3宗最终成交的自持租赁面积比例分别为6%、15%、19%，最高未超过20%。根据首批集中供地的成交情况，此次供地或许有多宗地块不会进入摇号阶段，在竞地价或竞自持阶段就会产生最终竞拍结果。

分城区来看，本次各区域供应竞自持租赁住房地块分布比较平均，开福区和雨花区各有5宗，天心区和望城区各4宗，岳麓区和芙蓉区各3宗。

整体来看，这些竞自持租赁地块大部分位于具有一定发展潜力的热门地块，包括梅溪湖二期、高铁西、含浦、青竹湖等板块。其中位于高铁西的[2021]望城区029号地块是此前高铁西城重点招商地块马桥河路东组团，该组团地块为片区首推“住宅+商业”项目，将作为片区重点项目，打造成高端综合性社区。地块毛坯限价10500元/平，刷新片区纪录。

租赁住房土地供应增加房企利润空间有限

竞自持租赁住房的出让方式将保障性租赁住房与商品房的开发绑定，增加了租赁住房供应量，来保障城市新市民、年轻人的住房问题。到目前，已有多个国家层面的重磅文件中都频频提及要大力发展租赁住房，多次强调“房住不炒”的定位，提出加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。此次长沙竞自持租赁住房地块的大幅增加，也显示了长沙对国家大力发展保障性租赁住房政策的积极响应。

另外，由于长沙这次集中供地基本以限地价竞自持租赁住房地块为主，竞买要求也较为严苛，对房企来说拿地难度增加不少。

一方面，竞自持提高了房企拿地的门槛，不仅考验房企资金实力，同时可售货值将被压缩，资产周转效率降低，对于近年来高周转、高负债率的房企来说并不友好。土拍对房企的资质要求越来越高，对竞买资格和购地资金来源的审查从严，且对于中小房企而言，也无法再通过“摇号”靠运气捡漏，拿地难度进一步增加。

另一方面，根据乐居计算，本次集中供地的平均楼面地价相较于首批供地下调了9%，最高溢价率也限制在了15%以内，但房企的利润空间依然十分有限。本次的29宗地块出让条件大多都比较繁杂严苛，多数地块都有幼儿园、居家养老服务站、运动场、周边市政道路等设施配建要求，或者要求引入上市企业、产业等，这在一定程度上也压缩了开发商的利润空间。

截至目前，已有过半城市结束了第二批集中供地，其中不少城市的流拍率和撤牌率上行明显，房企拿地积极性减弱，这与“竞自持”“竞品质”等规则的增加和优化有着很大的关系。那么长沙这次竞自持租赁住房地块的大批量供应，最终出让结果会是怎么样的呢?长沙乐居会持续进行关注。