乐居买房一场不急不躁、慢条斯理的绵绵秋雨之后，沈阳降温了。

亦如节前的那场土拍，很多人盖上了“凉凉”的印章，事实确实如此吗?

19宗出让吸金139亿

沈阳第二次集中供地经历了延迟，取消部分供地两轮变化。

9月17日9时整开拍，仅1小时结束。最终成交结果：

19宗成功出让，但并无地块触及限价，进入竞品质环节;

14宗底价成交，5宗溢价，3宗流拍;

吸金139亿，成交面积145.82万平，建筑面积258.85万平;

13家房企摘地：中海、华发、中铁、龙湖、金地、永同昌、金辉、澳海、万嘉、中港、中德开、东实、万润。

皇姑的新乐地块，在竞拍中带出那么一丝火药味儿，中海与龙湖经过27轮竞价，最终被中海拿下，成交价12520元/㎡，也是“二拍”最高楼面价。该地块土地面积98405.44㎡，起始价为11990元/㎡，溢价率4.42%，总价24.64亿。该地块有产业要求，实际地价高于12520元/㎡。“新乐地块中海应该会做高端产品，如果高层+洋房配置，高层精装或将看向3万，若是全高层规划，价格会更贵。”业内人士分析。

中海也成为“二拍”最大赢家，除皇姑新乐地块外，浑南高深东路北-1地块也被收入囊中，一南一北两块重地，总金额达到42.5亿，土储建筑面积36.07万㎡。

同样拿地2宗的华发则把目标集中在和平领馆区，领事馆北街东、中心湖北路南，拿地金额为33.43亿，土储建筑面积32.81万㎡。华发已在领馆区有代表项目，此次再次拿地可见深耕决心，也是和平未来最值得关注的区域项目。

房企“躺平”实为冷静

与沈阳“两集中”供地首次土拍，22宗地未开拍竞买人就已争相报价相比，本次供地在开拍前一天公布24宗地块停止交易，17日当天3宗流拍，企业拿地热度明显降低。

“躺平”的局面同样发生在其他“两集中”城市，沈阳不是个例。拍地遇冷，背后的原因是多方面的。既有政策的因素，也有市场的因素，此外，和地块自身的素质也是分不开。与其说躺平，不如说房企拿地更为冷静。

8月10日，全国土拍新政出台：

商品住宅用地竞买企业应当具有房地产开发资质;

建立购地资金来源审查制度,加强购地和融资监管;

溢价率上限15%，且不得通过提高起拍价调整溢价率;

地价触顶可通过一次性报价、摇号、竞品质等方式确定竞得人，不得通过竞配建变相抬高地价。

新政出台后，全国其他城市住宅供地结果——

福州:供地19宗，成交13宗，成交率68%，建面81万平，75.43亿元，平均溢价率12.8%。有10宗触顶摇号;

青岛:供地70宗，成交59宗，成交率84%，建面481万平，233亿元，大部底价成交，仅黄岛区4宗地进入竞品质环节;

济南：供地60宗，成交43宗，成交率72%，建面310万平，124.5亿元，全部底价成交;天津:供地42宗，成交40宗，成交率95%，建面411万平，329.7亿元，平均溢价率0.7%。18宗底价成交;

杭州：推出10宗“竞品质”地块，有9宗“流拍”，流拍率90%;

苏州：推出6宗宅地，大部底价成交，176亿元、115万平;

成都：推出58宗地，目前成交9宗，全部底价成交;

总体来看，全国多城多地底价成交现象，是新政环境下市场机制的自发调节在起作用。

据沈阳中原研究部数据分析，此次二拍拿地出现两极化趋势，高区6200-12500元/㎡，低区1100-3500元/㎡，本次土地成交中3500-6000元/㎡的中间价位地块成交处于空白状态，房企对较高价格土地以及较低价格土地关注度较高。

高价格土地地段、发展潜力等基础条件较好，有利于开发高端系列产品，稳固市场地位，而低价位土地在价格方面占据绝对优势，土地面积较大，利于规划刚需类产品，拉长开发周期。

值得关注的是，商业比高于14%的地块共17宗，仅有7宗地块成交，房企对于高商业比地块拿地热情不高。其原因不难分析，整体市场下行，商业土地运营不佳，商业类产品去化周期长，大面积商业产品会增加企业回款压力，截至2021年8月末，沈阳市商业类产品共成交104.07万㎡，占整体市场的12%，库存面积约1592万㎡，占整体存量的42%，去化周期约100个月。

另外，8月26日，沈阳是自然资源局发布《沈阳市公寓项目及商业项目规划管理规定(征求意见稿)》，大面积商业比新出土地禁止规划公寓产品，此新规一出，大面积商业性质土地无法消化，很大程度上限制了地块的开发。

市场更加成熟供求关系平衡

沈阳第二次集中土拍取消无偿代建，最高限价溢价率均为15%等一系列操作，实现了“稳地价”的政策调控。同时，严控竞买人资金来源，阻断部分不良房企的竞拍资格，减少房企提高拿地资金杠杆的风险，为优质的房地产企业提供更加健康的土拍竞争环境。

让楼市逻辑回归到“供需关系”，供需关系通过集中土拍与房企理性拍地来维持平衡，市场更加成熟。

“此次拍卖的19宗地块，预计将于明年入市，从成交单价来看，预计明年的新房市场价格呈平稳状态，而且平均容积率只有1.78，更多注重舒适度的低密度项目将入市。今年房地产市场跟去年相比有一定的成交下行趋势，很多开发商都表