统计局公布2021年8月房地产市场运行情况。房地产销售面积、投资额、新开工面积分别为12545万平米/13165亿元/16554万平米，同比增速分别为-15.6%/+0.3%/-16.8%，前值-8.5%/+1.4%/-21.5%，相比2019年同期增速分别为-4.0%/+12.1%/-14.7%，前值+0.1%/+13.2%/-12.6%。

核心观点

销售增速连续为负，预计下半年市场持续下行。延续7月份趋势，8月销售面积和销售金额同比均为负增长，销售均价为10057元/平方米，同比下降3.7%，环比下降3.0%。2021年下半年销售动能将持续消退，原因如下：

2020年疫情影响，下半年销售基数较上半年高；政策不断加码，按揭额度较为紧张，买房需求逐渐退潮；集中供地政策导致上半年供应有所推迟。供需两端均走弱，我们认为下半年市场将继续下行。

新开工大幅下滑，走弱趋势不变。8月房地产新开工面积为16554万方，同比下降16.8%。累计新开工13.6亿方，负增长幅度扩大。新开工弱于季节性，原因如下：2020年全年的土地出让面积总体小幅下滑1.1%，影响后续新开工；上半年首批集中供地主要集中在4-6月，22城供应较少，导致新开工放缓；整体来看，2021年累计土地出让面积负增长。叠加当前市场低迷，房企融资环境紧张，以及对明年销售的担忧，短期拿地和新开工走弱的趋势预计将延续。

8月房地产投资增速回落至0.3%，将拖累经济增速。2021年上半年土地市场热度依旧，对地产投资起到一定的支持作用。然而下半年随着销售和拿地热度双降，整体而言土地出让面积较难实现正增长。同时，由于新开工走弱以及开发商资金面紧张，施工投资亦不容乐观。

房企资金面持续收紧，融资困难回款走弱。从资金面看，8月份房地产企业到位资金15394亿，同比增速-6.5%，前值为-7.0%。其中国内贷款融资1516亿，同比增速-19.6%。定金及预收款5599亿元，同比增速-11.2%，销售回款动能减弱，经营压力愈发严峻，预计恒大等“暴雷”企业或将越来越多。

若没有政策边际变化，预计基本面将持续走弱，“金九银十”落空几乎成为定局。

投资建议与投资标的

8月销售、投资、到位资金等指标继续全面回落，行业已经进入深度下行周期。不过，虽然政策的基调仍然很严厉，但随着基本面持续回落，Q4或者明年Q1仍可能看到政策上的边际变化。此外，考虑到近期土地拍卖政策的调整，以及非热点城市韧性较强，行业实际利润率可能高于市场的悲观预期。

在市场和融资双重压力下，行业出清可能加速，继续看好财务安全的房企的估值修复。我们看好业绩稳健的一线龙头，推荐保利地产(600048，买入)、万科A(000002，买入)；与业绩具有弹性的二线龙头，推荐金地集团(600383，买入)、旭辉控股集团(00884，买入)。同时我们看好迅速成长且消费属性较强的物管行业，推荐永升生活服务(01995，买入)、碧桂园服务(06098，买入)、保利物业(06049，买入)、招商积余(001914，增持)、新大正(002968，买入)、融创服务(01516，买入)、宝龙商业(09909，买入)。

风险提示

销售大幅低于预期。政策调控力度超过预期。融资环境存在不确定性。