上海二手房市场，终于出现了拐点。

上海链家研究院监控数据显示，8月份上海共成交二手房1.8万套，环比下降24%，同比下降40%，为今年以来最大幅度的下跌;成交金额574亿元，环比下降30%，同比下降44%。

同策好房数据显示，8月2日-29日的四周内，上海二手房成交均价分别为39119元/平方米、38586元/平方米、38051元/平方米、37201元/平方米，整体呈下行态势;8月上海二手房成交规模整体下降21.7%。

多家机构的研究数据都表明，8月份上海二手房市场降温明显。

同策研究院研究总监宋红卫表示，上海二手房降温有三个方面的原因，分别是卖家的预期价格不能通过核验，导致市场供应量减少;信贷额度紧张;三价就低审核房贷影响，首付比例上升误伤了部分的刚需群体。

“三价就低的政策影响力惊人。”宋红卫分析道，目前机构给出的核验价格基本是真实成交价格的6-7折，折价部分只能增加到买家的首付里面，这就相当于首付比例超过5成(首套房)，二套房首付可能要达到8-9成。

换句话说，受政策影响的在途交易者大多都面临50-200万的资金缺口，巨压之下，已有买家被迫选择违约。

二手房量价齐跌

8月6日起，上海二手房申请房贷将参考合同网签价、银行评估价、涉税评估价，以“三价就低”原则作为贷款申请房价标准。

一般来说，网签合同价由买卖双方协商而定，达成一致意见后在网上房地产进行在线合同签约的价格;涉税评估价则由符合条件的评估公司按规评估，是确定税基的标准;银行评估价作为银行向卖房者发放贷款的基准，由其信任的评估公司给出所交易房产的资产价值。

由于“三价”之间存在偏差，二手房市场的“阴阳合同”时有出现，或为避税做低房屋总价，或为减少首付故意做高房屋总价。

58安居客房产研究院分院院长张波指出，金融机构一般是按评估价来放贷，如果采用“三价取低”的方式，则是更为谨慎的金融政策，由于交易中心的检验价体现的是政府侧对房产价格的判断，也更有利于政府对二手房落实价格管控。

“政策全面落地后，将对二手房市场影响较大影响，可有助于抑制二手房价格过快上涨，防止资金违规流向房地产。”张波表示，政策的全面实施有效打击“阴阳合同”生存空间，更大限度降低投资投机购房地杠杆，推动二手房市场有序回归平稳。

据上海中原地产数据显示，“三价就低”政策执行后，8月上海二手住宅仅成交1.8万套，环比下跌24.3%，同比下跌39.6%;从中原价格指数来看，8月为680.6，环比下跌1.7%，是这轮行情以来第一次出现环比下跌。

“二手房市场量价齐跌之下，买卖双方观望气氛开始冒头。”上海中原地产首席分析师卢文曦表示，买家基于二手房的贷款政策，导致增加首付比例，对于支付能力不强的买家是相当大的打击，如果没有好的选项，不排除这部分需求转向新房市场或者干脆搁置购房计划。

“作为房东，客源减少后，对于价格的坚持度也会逐步下降。尤其是一些总价7、8百万以上的房源，看房人数明显减少，如果房东急于出售的话，不排除价格率先出现松动的可能。”卢文曦说道。

观察者网了解到，目前已有不少业主预期下滑主动调低房屋总价。“有房东主动降价10万，也有房东降低22万。”

部分刚需被误伤

但在二手房房价稳定过程中，有一些在途交易的刚需“受了伤”。

随着结婚流程的逐步敲定，赵哲的买房计划也提上日程。而由于夫妻俩当时还未领取结婚证，为了在房产证上登记双方名字，7月4日看好房子、签定金合同时，赵哲支付了10万定金，并约定于8月6日进行网签。

网签后，银行需要审批贷款人的相关资料，看资料是否齐全无误，审核时间一般是5至7个工作日不等。办理过程中，上海“三价就低”贷款政策落地，银行对赵哲购买的房屋给出221万元的涉税评估价，而这套房屋的合同网签价为364万元。

“相当于把首付从35%提高至60.54%。”赵哲告诉观察者网，自己需要在10月15日前补上91.35万元的首付款差额，不然就构成违约，违约金为总房款20%。而无论是补首付差价还是支付违约金，对他来说都是难题。

和赵哲一样面临违约的还有通过人才引进政策成功落“沪”的傅华。工作近4年后，傅华决定在上海定居，考虑到未来会接父母到上海居住，计划购置嘉定江桥附近一套建面约75平方米的两室一厅，总价356万元，于7月20日交了18万元的定金。

由于信息不对称，8月18网签当日，傅华才从银行那边了解到“三价就低”政策。“中介查出来的涉税评估价差不多是274万左右，相应贷款额度为178万，和之前估算相差约53.3万元。”事件发生后，中介也提出补签合同，但卖家并不同意。

“首付是掏空家里所有口袋凑的，53万的差额是怎么样都凑不出来了。”傅华向观察者网表示，房东因为个人原因不愿意协商，如果交不出53万的差额，就要支付71.2万元违约款。退一万步，即使不用支付违约款，已经支付的定金是拿不回来了。

“我们这种情况还算误伤群体中较为乐观的。”傅华表示，由于核验价价格打折，导致大家需要支付的首付大大提高，大部分从35%的首付比