8月，槐树浓荫笼罩着焕然一新的真武庙五里三号院。门禁是新安装的，外人难以随意出入;车位重新划过，比原本多出两个;楼后的车棚也是新装的，带电动车充电桩。院子里那棵爱落果的歪脖子树被透光网包裹，秋天落果也不容易砸到人了。院子里还摆放着一个黄色集装箱，是邻居们的“美好会客厅”，书架上摆放着不少居民自发放置的图书。

真武庙五里三号院位于北京市西城区金融街附近，建于上世纪80年代，由央产公房和经历过房改的私产房组成，改造前存在物业缺失、环境杂乱、楼体老旧等问题。

两个月前，北京发布《城市更新指导意见》，老旧小区改造再一次被放置于重要位置。事实上，改造一直在进行。如何在满足民生需要的前提下，持续引导社会资本参与改造，又该如何在不同区位条件下创新改造模式，实现“可持续”，企业方和地方政府仍在合力解题。

“租赁置换”

“租赁置换”是指在社区公共空间改造后，愿景方面以与周边市场齐平的租金，与愿意将房子长租给愿景方的居民签订10年租约。

北京市西城区真武庙五里三号院的改造方是愿景集团。此前，愿景集团在业内更为人所熟知的是劲松片区的老旧小区改造。此次真武庙五里的改造，被业内称为“真武庙模式”。

据悉，真武庙五里三号院内楼体改造、环境整治、租赁房屋内装修等费用均由愿景集团方面承担，社会资本所占比例之高，在北京的老旧小区改造中不常见。

城市更新如火如荼，多位业内人士曾对《中国经营报》记者提及，老旧小区改造项目中，大部分的技术问题已经不再是问题，摆在政府与社会资本面前最重要的权衡则是资金。在真武庙项目中，愿景方面平衡改造成本的方式是与部分居民签订“租赁置换”协议。

“租赁置换”是指在社区公共空间改造后，愿景方面以与周边市场齐平的租金，与愿意将房子长租给愿景方的居民签订10年租约。如房主有上学、养老等置换需求，愿景方面也将协助房主找到更合适的房子。随后，愿景方面出资对房体内部进行改造，出租给周边就业人才，通过产品提升带来的溢价，长期平衡社区公共空间的改造成本和持续运营的成本。据企业方统计，目前真武庙五里3号楼的56户居民中，已有19户与企业方签订租赁置换协议。照此计算，愿景所投入的三号院的整体改造成本将在8年左右内收回。

愿景集团城区更新事业部副总简伟告诉记者，老旧小区改造能够持续推进，离不开金融面的支持。以真武庙项目为例，建行为其提供了房屋租赁类贷款。他介绍，上述贷款是将项目后续租金收入折现作为底层资产，利用资产证券化的手段为项目方提供贷款，期限为5到8年，相对于3年期限的房地产开发贷长了不少。资产证券化的介入，使得房主能够一次性拿到多年的租金;对于愿景来说，可以减少支付租金的压力，现金流状况得到一定程度的改善。

简伟还提及，针对一些投入较大的改造项目，银行目前也能够为企业提供租赁类的装修贷款，期限可达8到10年，老旧小区更新的专项贷款最长甚至可以达到25年。

除此之外，愿景等社会资本还与其他地方政府进行类似PPP模式的合作，即政府和企业方均拿出一定比例的资金，作为项目的资本金，而其他大部分投入则由国有大行提供专供城市更新项目的长周期贷款。

“这类贷款可以使我们‘微利可持续’的更新事业更加长久。”简伟说。此前曾有从业者对记者表示，存量更新和老旧小区改造与房地产开发逻辑不同，金融机构若不转变观念，为存量改造提供恰当的支持，社会资本将很难参与其中。如今，转变正在发生。

过去，国企、央企因其较低的融资成本和较充裕的现金，更多参与进城市更新赛道中。但随着政策法规对多元主体参与城市更新的鼓励和金融政策的完善，愿景集团作为社会资本的参与渠道也更加顺畅。简伟表示，政策性银行对于贷款产品的评审要求较高，确实更加利好央企国企，“但未来我相信，会有更多类型的银行为我们(愿景集团)提供更便捷的金融服务，共同为社会发展创造价值”。

核心城区焕新

租赁置换的模式能够在不改变产权的前提下引入年轻人，使得历史悠久的核心区焕发新的活力。

简伟表示，“租赁置换”模式能够实现居民、政府、企业三方共赢。真武庙周边地处北京核心区，与金融街相距不过两公里，周边就业人才的租房需求极大。但真武庙五里房屋老旧、设施不全，虽然此前三号院中出租率已经相当高，但居住条件很难满足金融街就业人员的需求，产业需求错配严重。

愿景接手后，为了匹配金融街就业人群的需求，投入超过业内长租公寓常规三倍的装修费用对房屋进行水电、基础设施的改造，与人才公寓进行搭配出租。以60平方米左右的三居室为例，其被改造为人才公寓，每个房间内加装装配式卫浴，使其完全能够满足周边就业人才的生活需求。愿景方面透露，此种产品投入市场后一个月便出租完毕，且客群相对稳定。

西城区住建委主任刘戍东对记者表示，目前西城区在着力解决职住平衡问题。“在这个区位，高端租赁需求大量存在，我们现在的供给量明显不够。”他说。刘戍东还提及，西城区在北京市范围内老龄化比例最高，活力